Timesharing & Ferienwohnrecht vermieten – wie es funktioniert 

Mal Hand aufs Herz: Bestimmt hast auch du schon öfter vom eigenen Ferienhaus am Strand oder in den Bergen geträumt. Du sitzt in der Abendsonne auf dem Balkon deines Hotelzimmers und genießt die Aussicht und die Ruhe, vielleicht bei einem Gläschen Wein, und stellst dir vor, wieviel Zeit du hier in dieser traumhaften Umgebung verbringen würdest.

Ein Rückzugsort wie dieser, wo du ungestört und selbstbestimmt urlauben kannst, so lange und so oft du willst (oder dein Chef erlaubt). Und wenn du erst mal in Pension wärst, würdest du überhaupt nur noch hier leben wollen.

Deine Kinder und Enkelkinder könnten dich dann in den Ferien gerne besuchen kommen und sich so auch an dem Familienbesitz erfreuen. Du denkst, die Idee ist gar nicht schlecht, und beginnst gleich mal zu recherchieren. Im Urlaub hast du ja zum Glück auch Zeit dazu.

Schnell wirst Du auf den Begriff Timesharing, zu Deutsch: Teilzeitwohnrecht, auch Teilnutzungsrecht stoßen. Ein Konzept, welches diese so genial anmutende Idee in den Rahmen eines Geschäftsmodells gießt.

--> Timesharing Infografik 

 

Sharing - Nutzen statt besitzen!

 

Das ist das Motto, das hinter allen Timesharing-Konzepten steht. Sharing boomt nach wie vor und hat über die Jahre verschiedenste Bereiche erfasst. Heute kann man nicht nur Ferienwohnrecht und Auto teilen, sondern neuerdings sogar Haustiere.

Warum also nicht eine Freizeitimmobilie in Form von Timesharing teilen? Schließlich nutzt man sie bestenfalls ja nur ein paar Wochen im Jahr.

Die romantische Idee, selbst eine Ferienimmobilie gemeinsam mit Gleichgesinnten zu finanzieren, hast du bereits im Vorfeld verworfen, denn sie würde schnell an ihre Grenzen stoßen.

Im eigenen Freundeskreis einige Leute zu finden, die sich ebenfalls für den Standort und die Investition begeistern können, wäre vielleicht gar keine so große Hürde. Aber was, wenn jedes Jahr alle zur selben Zeit -nämlich in den Schulferien- ihren Urlaub dort verbringen möchten?

Da ist die Gefahr groß, dass Freundschaften an Streitigkeiten zerbrechen und das gemeinsame Projekt scheitert. Außerdem bemerkst du, dass dir die Vorstellung, von nun an deine Urlaube immer an ein und demselben Ort verbringen zu müssen - damit sich die Investition irgendwann einigermaßen auszahlt - ein gewisses Unbehagen bereitet.

 

Wenn Besuche im eigenen Ferienhaus zu Anstandsbesuchen werden

 

Oder gehörst du vielleicht sogar zu den glücklichen Menschen, die sich den Wunsch vom eigenen Ferienhaus bereits erfüllen konnten? Gut möglich, dass du, wie viele andere Ferienhausbesitzer, früher oder später feststellen musstest, dass die Freizeitimmobilie schnell zur Last werden kann:

Finanzierungs- und Betriebskosten fallen auch für die 97% der Zeit an, die du gerade nicht dort verbringst. Aus geplanten Erholungsurlauben im Ferienhaus werden nicht selten "Anstandsbesuche", um nach dem Rechten zu sehen und das Unkraut zu zupfen, damit sich die Nachbarn nicht über dich beschweren.

Und deine Kinder haben vielleicht nach zehn Jahren in Serie gar keine Lust mehr auf ein und denselben Urlaubsort, sie möchten mehr von der Welt sehen. Und wenn du ehrlich zu dir selbst bist, geht es dir eigentlich genauso. Am liebsten wärst du etwas flexibler in deiner Urlaubsgestaltung. Timesharing (Ferienwohnrecht) kann sich da als echter Segen erweisen.

 

Wie funktioniert Timesharing?

 

Mit einem Timesharing-Nutzungsvertrag erwirbt man kein Eigentum, sondern lediglich ein zeitlich begrenztes Wohnrecht in einer Ferienanlage. Dieses Feriennutzungsrecht ermöglicht es dem Nutzer, ein komplett ausgestattetes Apartment für eine bestimmte Zeit im Jahr bewohnen zu dürfen (Timesharing). Übrigens kann sich das Ferienwohnrecht dabei auch auf eine mobile Übernachtungsunterkunft (Wohnmobil, Boot etc.) beziehen.

Die Vertragslaufzeit von Timesharing muss mindestens 1 Jahr betragen, es gibt aber auch Verträge, die eine Laufzeit von bis zu 50 Jahren haben (bis 2011 sogar noch bis zu 99 Jahre)! 

Bei Vertragsabschluss wird ein Einmalbetrag fällig, je nach Anbieter und gewünschter Saison gibt es hier unterschiedliche Preisgefüge. Hiermit wird in der Regel jedoch nur ein Teilnahme-Recht erkauft und nicht aber die Aufenthalte selbst, denn diese sind bei Timesharing meist extra zu bezahlen.

Dennoch muss man zugeben, dass der Erwerb eines Ferienwohnrechts immerhin viel günstiger ist, als die Anschaffung eines eigenen Feriendomizils. Die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten werden bei Timesharing anteilig auf die Mitglieder aufgeteilt, und das Risiko des Leerstands entfällt, da das Objekt von anderen Mitgliedern genutzt wird.

Weil aber nur die wenigsten jeden ihrer künftigen Urlaube im selben Ressort verbringen möchten, schließt man üblicherweise bei Timesharing noch einen Zusatzvertrag mit einer Tauschbörse ab. So gelingt es, auch in anderen Ferienanlagen zu urlauben, wenngleich es Preisdifferenzen gibt und Gebühren für jeden Tausch anfallen.

Auch die Tauschbörsen-Mitgliedschaft ist kostenpflichtig. Die bekanntesten Timesharing-Tauschbörsen sind RCI oder Interval International. Der Marktführer RCI bietet Zugriff auf rund 4.500 Ferienanlagen in mehr als 100 Ländern, davon etwa 1.300 in Europa

 

Kein Eigentum, sondern zeitlich begrenztes Wohnrecht

Mindestens 1 Jahr - bis zu 50 Jahre Laufzeit

Oft hohe Einstandszahlungen bei Vertragsabschluss

Aufenthalte bei Timesharing extra zu bezahlen

Nochmals kostenpflichtige Tauschbörsen

 

Ein Grundmodell – zahlreiche Vertragsvarianten

 

Richtig komplex wird das Timesharing-Ferienwohnrecht erst durch die zahlreichen verschiedenen Systeme der Anspruchsberechnung:

Ursprünglich begonnen hat alles einmal mit dem "Feste Wochen-System". Jede Kalenderwoche des Jahres war nummeriert und jeder Besitzer eines Ferienwohnrechtes wusste, wann genau er die Freizeitimmobile nutzen konnte. Es gab fixe Zuteilungen und keine Enttäuschungen bei Timesharing.

Weil sich aber das Interesse an der Nebensaison in Grenzen hielt und dadurch die Auslastung insgesamt suboptimal war, gingen die Unternehmen zum "Flexible Wochen-System" über. Hier unterschied man im Wesentlichen (je nach Andrang) 3 Saisonen: hoch, mittel und niedrig.

Daraus folgte jedoch, dass es für die Besitzer der Timesharing Freizeitwohnrechte in der Hochsaison häufig schwierig wurde, ein freies Apartment zu ergattern. Mitunter brachte man sie sogar in andere Unterkünfte. Die Auslastung insgesamt konnte deutlich gesteigert werden.

Trotzdem sahen die Unternehmen noch weiteres Potential und führten das Punktesystem bei Timesharing ein, das heute weit verbreitet ist: Anstelle konkreter Ferienwohnrechte werden Aktien oder Anteile am Club erworben. Die Dividende wird in Form von Urlaubspunkten ausgeschüttet, die ähnlich einer Währung gegen Urlaubswochen getauscht werden können.

Ein Zukauf weiterer Timesharing Punkte ist bei Bedarf möglich.

Je mehr Punkte man zur Verfügung hat, desto größer sind Auswahl und Aufenthaltsdauer. Das Timesharing-System wurde insgesamt dadurch aber komplizierter, und die Punkte haben nicht selten Preissteigerungen erfahren, so dass die Besitzer der Ferienwohnrechte oft unzufriedener wurden. Noch dazu haben einige Unternehmen mehr als 100 Prozent der Anteile verkauft, weil sie darauf spekulierten, dass nicht alle Mitglieder jedes Jahr Urlaub machen würden.

Holiday Clubs waren dann die Antwort auf unzufriedene Timesharing-Kunden. Sie sollten gegen einen höheren Preis Top-Qualität genießen können. Dabei kann man innerhalb der Ressorts eines Clubs beliebig tauschen.

Eine neue Timesharing-Variante und aus rechtlicher Sicht umstritten sind die sogenannten "Preview Holidays":

Hier erwirbt der Kunde nun "Ferienpakete" (Ferienwochen), mit denen die Unternehmen die seit 2011 verschärfte Timesharing-Gesetzgebung geschickt umgehen. Anzahlungen sind auf diese Weise wieder zulässig. Man erwirbt ein Zertifikat für eine Preview-Woche, das nach Aktivierung 12 Monate gültig ist. Während des Aufenthalts wird dann versucht, dem Kunden weitere Produkte zu verkaufen.

 

Komplexe Anspruchsberechnung für den Aufenthalt

Komplizierte Punktesysteme bei Timesharing, Preissteigerungen möglich

Preview Holidays – Zertifikate für Preview-Wochen, 12 Monate gültig

 

Vorsicht beim Vertragsabschluss!

 

Bei den vielen unterschiedlichen Systemen und den häufig wechselnden Vertragsbedingungen ist es nicht ganz einfach, beim Timesharing den Durchblick zu bewahren und gut von schlecht zu unterscheiden.

Timesharing gab in den letzten Jahren zahlreiche Anlässe für Rechtstreitigkeiten, und die Konsumentenschützer hatten alle Hände voll zu tun. Aufgrund der vielen Beschwerden trat 2011 innerhalb der EU ein neues Teilnutzungsgesetz für Timesharing in Kraft, das wesentliche Verbesserungen für die Konsumenten vorsieht, insbesondere ein 14tägiges Rücktrittrecht und ein Anzahlungsverbot, zumindest bei Vertragsabschlüssen innerhalb der EU.

 

Aber nun wieder zurück zu dir nach Spanien:

 

Beim abendlichen Flanieren lädt man dich dazu ein, an einer Lotterie teilzunehmen. Du gewinnst den Hauptpreis:

Mit dem Taxi bringt man dich in eine schicke neue Ferienanlage, wo du bereits erwartet wirst. Zunächst geht´s an die Bar, und bei den freundlichen Leuten dort fühlst du dich gleich wie zuhause. Es stört dich auch nicht, dass sie dir so viele private Fragen stellen. Selbstverständlich gehen alle Getränke auf Haus.

Ein netter Herr im Anzug, der perfekt Deutsch spricht, begrüßt dich, als würdet ihr euch bereits schon länger kennen. Er nimmt dich mit zu einem Rundgang durch die schöne Anlage, gefolgt von einer Präsentation und diversen Broschüren. Der nette Herr zeigt dir beispielhaft ein Luxus-Apartment und führt dich anschließend in sein Büro. Dort fragt er dich dann schließlich, ob dir diese Anlage gefällt, und er erzählt dir von den Vorteilen und Möglichkeiten auf, die du durch den Erwerb des Ferienwohnrechts genießen kannst. Und nicht nur du, sondern später auch deine Kinder und Enkelkinder.

Du zögerst kurz, aber dann fällt dir das freudestrahlende Ehepaar wieder ein, das dir vorhin auf dem Weg zum Büro entgegenkam. Du erinnerst dich, dass es weltweit Millionen von Timesharing-Nutzer gibt und beschließt, ab sofort auch einer von ihnen zu sein...

 

Zahlreiche Rechtsstreitigkeiten in den letzten Jahren

Seit 2011 in EU – 14tägiges Rücktrittsrecht & Anzahlungsverbot bei Timesharing

Manchmal fragwürdige Verkaufsmethoden

 

Getrübte Urlaubsfreude für Timesharing-Kunden

 

 

Auch in Österreich, Italien und zahlreichen weiteren Ländern gibt es Timesharing. In Spanien jedoch scheint man die Kundenakquise "perfektioniert" zu haben. Hier bewahrheitet sich das Motto: "Not macht erfinderisch". Timesharing wurde zur Rettung für die vielen leerstehenden Ferienanlagen nach Platzen der Immobilienblase vor einigen Jahren.

Zahlreiche dubiose Unternehmen haben dem Image der Timesharing-Branche jedoch leider sehr geschadet, in den meisten Fällen durch leere Versprechungen. Nicht nur die "schwarzen Schafe" und aggressiven Werbemethoden, sondern auch die laufenden vertraglichen Abschläge für die Kunden und die steigenden Nebenkosten haben die einst glücklichen Timesharing-Kunden enttäuscht zurückgelassen.

Ein kurzer Blick auf Reiseportale im Internet beweist, dass dieselben Ferienwohnanlagen oftmals online viel günstiger gebucht werden können, und zwar ganz ohne Timesharing-Vertrag und ohne Nebenkosten.

Die Timesharing-Kunden fühlen sich teilweise benachteiligt und ausgenutzt und würden gerne ihre Nutzungsrechte verkaufen, aber niemand will sie, was unter diesen Rahmenbedingungen durchaus verständlich erscheint. Selbst der Deutsche Timesharingverband DBTW gesteht, dass man das Nutzungsrecht höchstens vererben oder verschenken kann.

Einige Timesharing-Unternehmen weigern sich, ihre Kunden aus den bestehenden Verträgen zu entlassen, und verweisen an Tauschplattformen, deren Erfolg in der Praxis darin besteht, weitere Verträge mit den Nutzern abzuschließen.

In den Niederlanden - wo Timesharing übrigens aufgrund zahlreicher Streitfälle gänzlich verboten wurde - haben zwei betroffene Männer das Unternehmen „Timesharestop" gegründet und sich darauf spezialisiert, unzufriedene Besitzer von Ferienwohnrechten aus ganz Europa mit komplizierten Verträgen zu helfen.

Da Selbstkündigungsversuche der Betroffenen nicht selten scheitern und ein Verkauf des Wohnrechts oft sehr schwierig ist, gibt es einen regen Zulauf von Hilfesuchenden. Laut eigenen Angaben liegt die Erfolgsquote von Timesharestop angeblich bei 100 Prozent, wobei dies fast zu optimistisch klingt.

In der Regel wird eine Stornierung der Verträge durch die Timesharing-Unternehmen erwirkt, indem man sie mit vertragsrechtlichen Fehlern konfrontiert.

 

viele dubiose Timesharing-Anbieter

laufende vertragliche Schlechterstellung und hohe Nebenkosten

dieselben Ferienanlagen im Internet viel günstiger zu buchen

Vertragsausstieg und Verkauf des Nutzungsrechts fast unmöglich

 

Es gibt auch die Guten

 

Du fragst dich jetzt vielleicht, ob es denn nicht auch seriöse Anbieter von Timesharing gibt. Es kann doch nicht alles schlecht an dem Erwerb eines Ferienwohnrechts sein. Und du liegst damit natürlich völlig richtig, denn am Ferienwohnrecht selbst ist gar nichts auszusetzen, deshalb war es über mehrere Jahrzehnte ja auch so beliebt.

Vielleicht kennst du jemanden in deinem Familien- oder Bekanntenkreis, der seit Jahren eine Hapimag-Mitgliedschaft besitzt und jedes Jahr freudestrahlend von seinem Urlaub berichtet.

Wenn dir im Urlaub Erholung wichtiger ist als Abwechslung und du immer ganz genau wissen möchtest, was dich am Urlaubsort erwartet, dann kann Hapimag auch für dich eine tolle und sehr ansprechende Sache sein. Hapimag betreibt seine rund 60 eigene Ferienanlagen selbst, so dass du an jedem Standort ein gleichbleibendes hohes Qualitätsniveau erwarten kannst.

Die Schweizer Aktiengesellschaft Hapimag hat die Idee vom Timesharing vor rund 50 Jahren in Europa wesentlich vorangetrieben und wirbt damit, dass Mitglieder "gemeinsam in Urlaube investieren, um sie individuell zu nutzen".

Hapimag betreibt etwa 60 eigene Ressorts, die einen hohen Standard und vor allem eine sehr sympathische und überschaubare Größe haben. Auch Probleme mit dem Verbraucherschutz gab es in der Vergangenheit so gut wie nie, das spricht neben der langen Bestandsdauer für die Seriosität des Unternehmens. Ein wirklich zuverlässiger Anbieter!

 

Seriosität und hohe Qualitätsstandards bei Hapimag

Trend: Reiseschnäppchen im Internet kurzfristig buchen

kein Kostenvorteil mehr durch Timesharing Mitgliedschaft

 

Freizeitimmobilien für alle!

 

Ein Alternative zu Timesharing ist das teilen von Freizeitimmobilien, wobei der Schwerpunkt allerdings nicht beim jährlichen Sommer- oder Winterurlaub liegt, sondern beim Gedanken, gemeinsam ein Wochenendhaus im Umkreis von ca. 2-3 Autostunden zu teilen, das man dann regelmäßig über den Monat verteilt nutzen kann.

reposée ist eine Online-Plattform für Freizeitimmobilien, jedoch mit einem - im Vergleich zu Timesharing - extrem vereinfachten Konzept: Besitzer von Wochenendhäusern, Ferienwohnungen und Almhütten und Interessenten finden sich auf reposée, schließen einen Mietvertrag für eine Saison (2-12 Monate) und können über den Zeitraum abwechselnd jeden Monat die Freizeitimmobilie nutzen.

Zwei Sharing-Modelle stehen für Vermieter zur Auswahl:

 

FlexShare:

 

jeder Monat wird aufgeteilt nach dem Motto "2 Wochen du -2 Wochen ich" oder "1 Monat du - 1 Monat ich". Oder nach individueller Aufteilung.

 

WeekShare:

 

„du am Wochenende, ich unter der Woche“ - ideal für Leute, die auch unter der Woche die Möglichkeit haben, eine Freizeitimmobilie zu nützen.

Weil keine Investitionskosten für die Mieter anfallen, sondern nur die vereinbarte Miete für den Monats-Share - zuzüglich einer kleinen Servicefee für reposée-, ist eine Freizeitimmobilie für alle erschwinglich!

Und flexibel bleibt man ebenso, denn theoretisch kann man alle 2 Monate eine andere Freizeitimmobile anmieten.
Vermieter profitieren vom Teilen der laufenden Kosten bzw. verdienen sich den zum Beispiel lang geplanten Ausbau, und können trotz Vermietung dennoch ihre Freizeitimmobilie weiter nutzen.

 

Tipps für die Familienkonferenz

 

Zusammenfassend muss man sagen, dass es nicht für alle Menschen eine allgemein gültige Empfehlung geben kann. Zu unterschiedlich sind unsere Wünsche und Erwartungen in Hinblick auf den perfekten Urlaub oder die langersehnte Auszeit.

Bevor du dich für eine der vorgestellten Möglichkeiten entscheidest (oder für eine andere), ist es auf jeden Fall sinnvoll und ratsam, eine Familienkonferenz einzuberufen und die individuellen Wünsche aller Familienmitglieder zu erheben.

Um ausufernde Diskussionen zu verhindern, wählt lieber die Schriftform und notiert alles! Auch Zeichnen oder ein Punktebewertungssystem (Matrix) ist eine gute Methode. In den meisten Fällen lassen sich mit etwas Geduld und Ausdauer gute Kompromisse finden, bei denen sich keiner übergangen fühlt und jeder auf seine Kosten kommt.

Wenn ihr euch langfristig an einen Freizeitnutzungsvertrag à la Timesharing binden möchtet, solltet ihr euch auch mit möglichen Veränderungen und Eventualitäten befassen, die im Lauf der Zeit eintreten können.

 

Nicht alles im Leben ist planbar, Flexibilität sollte daher auch nicht vor der Freizeitimmobilie haltmachen.

 

Timesharing Infografik

 

 

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Hier findest Du weiterführende Informationen zur Immobilienwirtschaft sowie für Wohnungsunternehmen und Eigentümer von Immobilien:

• Wenn Du eine Hausverwaltung bist oder Eigentümer einer WEG-Wohnung: prop.ID - hybride Eigentümerversammlungen
• Allgemeine Infos zu Eigentümerversammlungen nach WEG: digitale Eigentümerversammlungen
• Allgemeine Infos zu Wohnungsübergaben - für Hausverwaltungen, Makler und Vermieter: digitale Wohnungsübergabe und Vertragsautomatisierung