Leerstand von Freizeitimmobilien

Im Vorjahr hat reposée eine große Studie im deutschsprachigen Raum zu Besitz, Leerstand & Nutzungsverhalten von Freizeitimmobilien durchgeführt. 28% der Befragten gab an, über eine Freizeitimmobilie - in den meisten Fällen sogar ein ganzjährig nutzbares Wochenendhaus - zu verfügen oder darauf innerhalb der Familie zugreifen zu können. 51% der befragten Freizeitimmo-Besitzer gaben im Rahmen der Studie an, ihre Freizeitimmobilie selten bis gar nicht, bzw. nur wenige Male im Quartal, zu nutzen. 

Erstaunlich ist das Nutzungsverhalten: Mehr als die Hälfte aller Besitzer einer Freizeitimmobilie nutzt diese nur sehr selten! Das bedeutet wiederum, dass es eine sehr große Anzahl von überwiegend leerstehenden Freizeitimmobilien geben muss. Und das, obwohl die Nachfrage nach Freizeitimmobilien ungebrochen stark ist. Über die genauen Gründe für den Leerstand kann nur spekuliert werden, das Ausmaß, dass die Studie aufzeigt, ist jedoch enorm.

Freizeitimmobilien: Heiß begehrt - trotzdem hoher Leerstand

Bis in die 80er Jahre hinein galten Ferienhäuser als besonders attraktiv für gestresste Städter. In der Peripherie der Großstädte entstanden zahlreiche Feriensiedlungen mit kleinen Parzellen und Häuschen, die meist nur im Sommer genutzt werden konnten. Besonders im Burgenland rund um den Neusiedler See boomten Feriensiedlungen dieser Art. Damals fuhr Freitagmittag halb Wien ins Grüne und am Sonntag wieder retour. Die Häuser stehen zwar immer noch, aber nur wenige Eigentümer sind heute noch mobil und fit genug, um am Wochenende im Garten zu arbeiten. Viele Häuser haben bereits den Eigentümer gewechselt, wurden vererbt oder verkauft, so manches Haus ist von Leerstand betroffen.

Doch die Freude über das geerbte Häuschen im Grünen ist nicht ganz ungetrübt. Zwar steht nach wie vor das Haus im Grünen ganz oben auf der Wunschliste der Städter, aber es sollte nach Möglichkeit ganzjährig bewohnbar sein und als ständiger Wohnsitz genutzt werden können. Schließlich ist es auch eine Kostenfrage, neben der Stadtwohnung zusätzlich noch ein Ferienhaus zu finanzieren. Nur in Ausnahmefällen gelingt es allerdings, ein bestehendes Ferienhäuschen zu einem ganzjährig bewohnbaren Domizil umzubauen, denn meist schiebt hier bereits das Raumordnungsrecht einen Riegel vor. Im Flächenwidmungsplan ausgewiesene Feriensiedlungen dürfen nämlich grundsätzlich nicht durchgehend, sondern nur vorübergehend bewohnt werden. Es ist also unzulässig, dort das ganze Jahr über zu wohnen und seinen Hauptwohnsitz zu begründen. 

Abgesehen davon ist das Ausmaß der verbaubaren Fläche und die maximal zulässige Gebäudehöhe meist zu gering, um ein Haus mit vernünftigem Raumkonzept und Grundriss schaffen zu können. Damit ist es ziemlich schwierig geworden, Immobilien wie ein Ferienhaus dieser Art zu verkaufen.

• Ferienhausnutzung hat sich in den letzten Jahrzehnte verändert
• Ferienhäuser oft nach Besitzerwechsel ungenützt & tragen zu Leerstand bei
• ganzjährige Nutzung von Ferien Immobilien häufig nicht erlaubt
• Ausnutzbarkeit der Fläche sehr eingeschränkt

Freizeit heute: Im Garten lieber chillen als arbeiten!

Das veränderte Freizeitverhalten heutiger Generationen kann der Vorstellung, gleichzeitig mehrere Haushalte betreuen zu müssen, nichts abgewinnen. Freizeit sollte erholsam sein und möglichst frei von Verpflichtungen.  

Entspannung wird nicht mehr mit Gartenarbeit gleichgesetzt. Wer sich heute den Traum vom Haus im Grünen erfüllt, baut oder kauft dort gleich ein Haus, das er als ständigen Wohnsitz nutzen kann. Man pendelt lieber wochentags zur Arbeit in die Stadt und wohnt ständig im Grünen. Die Verkehrsverbindungen sind gut und die Nachfrage nach Häusern im Umkreis von etwa 50 Kilometern zur Stadt ist hoch. Wer Abwechslung sucht, fliegt alle paar Monate für wenig Geld in den Urlaub oder fährt übers Wochenende in eine schöne Therme.

Heute wollen die Menschen in ihrem Freizeitverhalten so flexibel wie möglich bleiben. Ein eigenes Ferienhaus mit Garten erscheint vielleicht für Außenstehende romantisch, wird aber von vielen Eigentümern als Klotz am Bein empfunden. Und so ist es eigentlich wenig verwunderlich, dass viele der Ferienhäuser nahezu ungenützt auf bessere Zeiten warten.

Manche Ferienhausbesitzer wollen sich bewusst nicht davon trennen, weil sie beabsichtigen, ihr Häuschen mit Garten später ausgiebig zu nutzen. Im Ruhestand endlich Zeit zu finden, um selbst Gemüse anzubauen, mit Familie und Freunden zu grillen oder einfach nur gemütlich mit den Nachbarn bei einem Gläschen Wein zu plaudern, all das erscheint attraktiver und sinnvoller, als in der Stadtwohnung den ganzen Tag vor dem Fernseher zu hocken. Bis dahin kann es allerdings noch einige Jährchen dauern. Und weil man unschlüssig ist, was man mit dem Ferienhaus in der Zwischenzeit anfangen soll, lässt man es leer stehen und kommt nur ein paar Mal im Jahr vorbei um nach dem Rechten zu sehen und die notwendigsten Arbeiten zu verrichten.

• ​wöchentliche „Übersiedelung" ins Wochenendhaus heute nicht mehr attraktiv
  
• Pendeln und ständiger Wohnsitz im Grünen wird bevorzugt
  
• Menschen möchten ihre Freizeit möglichst flexibel gestalten können
  
• Nutzung des Ferienhauses wird häufig in die Zukunft verschoben
  

Die Sache mit dem Vermieten

Vielleicht bist Du selbst Besitzer eines Ferienhauses, das Du nur selten nutzt, aber trotzdem nicht verkaufen möchtest oder kannst. Wahrscheinlich hast Du Dir schon öfter Gedanken darüber gemacht, wie es wäre, das Ferienhaus phasenweise als Zwischennutzung zu vermieten.

Doch mit dem Vermieten ist das so eine Sache: Durch einen Mietvertrag mit langer Vertragsdauer verzichtest Du darauf, das Ferienhaus selbst nutzen zu können. Aus Zwischennutzung wird ein langfristiges Mietverhältnis wie bei Wohnungen. 

Dazu kommt, dass Du dafür verantwortlich bist, dass das Haus ständig in Schuss gehalten wird, darauf hat Dein Mieter Anspruch. Gut möglich, dass Du aus eigener Erfahrung oder Deinem Freundeskreis auch einige abschreckende Beispiele von Vermietung kennst. Probleme mit Mietern sind leider nicht selten: Mietschulden, Beschädigungen oder Ärger mit Nachbarn zählen den zu den häufigsten Risiken der Vermietung.

Wer sich dafür fürchtet, schwierige Mieter auf viele Jahre nicht loszuwerden, entschließt sich vielleicht eher zu tageweiser Vermietung an Touristen. Bei näherer Betrachtung ist das jedoch sehr aufwendig: Um Anfragen und Buchungen zufriedenstellend abwickeln zu können, musst Du ständig erreichbar sein. Der häufige Gästewechsel ist eine logistische Herausforderung, besonders wenn Du nicht gleich nebenan wohnst. Wer beiden Varianten der Vermietung wenig abgewinnen kann, entscheidet sich häufig lieber für den Leerstand als "geringeres Übel".

• Verkauf des Ferienhauses scheidet häufig aus
  
• langfristige Mietverträge lassen Eigennutzung nicht mehr zu
  
• Angst vor Problemen mit Mietern wie bei Wohnungen
  
• tageweise touristische Vermietung zur Zwischennutzung ist sehr aufwendig
  

Risiko Leerstand

​Durch Leerstand bleiben Wassergebrechen, Strom- und Heizungsausfälle oft für relativ lange Zeit unbemerkt. Die Folgeschäden können extrem teuer werden. Außerdem werden unbewohnte Wohnungen und Häuser häufig zum begehrten Ziel von Einbrechern. Selbst wenn sie dort keine Wertgegenstände vorfinden, sind Einbrüche teuer. Die Reparaturkosten für beschädigte Türen und Fenster gehen praktisch immer zu Lasten des Eigentümers oder dessen Versicherung. Aus genau diesen Gründen verlangen viele Versicherungen einen Prämienzuschlag für unbewohnte Objekte und verpflichten ihre Versicherungsnehmer zur Meldung von Leerstand.

Wer beabsichtigt, sein Objekt längere Zeit leer stehen zu lassen, sollte sich vom Installateur Rat holen. Dabei geht es nicht bloß um Wartung der Heizung, sondern auch um das regelmäßige Durchspülen von Wasserleitungen. Das stehenden Wasser begünstigt nämlich die Besiedelung der Rohre durch gefährliche Keime.

• ​auch Nichtvermietung birgt zahlreiche Gefahren
  
• Bauschäden können durch unbemerkte Gebrechen entstehen
  
• Leestehendes Haus als beliebtes Ziel für Einbrecher
  
• Versicherungen verlangen Prämienzuschläge bei Leerstand
  

Smartere Lösung für den Leerstand Deiner Immo gesucht?

Wenn Du also meinst, dass Du weniger Kopfschmerzen hast, wenn Du Deine Immobilie nicht vermietest, hast Du vielleicht noch nicht alles zu Ende gedacht. Es ist aber durchaus verständlich, wenn Du Dich nicht auf lange Zeit an einen Mietvertrag binden möchtest.

Genau hier setzt reposée an: Statt Dich auf Jahre zu binden, schließt Du mit Deinem künftigen Mieter einen sogenannten "Share". Der berechtigt ihn, Dein Objekt für eine Saison von 2 bis 12 Monaten als Ferienhaus bzw. Ferienwohnung zu nutzen, eigentlich mit Dir zu teilen.

Teilen bedeutet aber nicht, gleichzeitig das Objekt zu nutzen, sondern abwechselnd nach einem bestimmten Schlüssel oder Plan, der zu Beginn von Euch beiden gemeinsam festgelegt wird. So kannst Du auch weiterhin Dein Objekt selbst nutzen, - ein Vorteil, auf den Du beim klassischen Vermieten verzichten musst-.

Damit es nicht gleich zu Streitigkeiten kommt, falls einmal etwas kaputt geht, hat reposée auch an eine Versicherung gedacht, die im Share inkludiert ist.

Und falls Du Dich mit Deinem Mieter beim Putzen nicht in die Haare kriegen willst, leistet Euch doch einfach für die Zwischenreinigung eine Putzhilfe! Die findet Ihr ebenfalls auf reposée. So kannst Du ganz entspannt vermieten und selber nutzen.

Wenn Du Deine Wohnung oder Dein Ferienhaus selbst kaum zur Eigennutzung benötigst, steht es dir natürlich frei, noch einen weiteren Nutzer mit ins Boot zu nehmen. Ihr teilt Euch dann eben zu dritt Deine Ferienwohnung oder Dein Ferienhaus. Du musst künftig die laufenden Betriebs- und Energiekosten nicht mehr alleine stemmen, das Objekt ist "unter Aufsicht" und mit den Einnahmen kannst Du leichter Adaptierungsarbeiten finanzieren. Der Wert der Immobilie sinkt nicht durch Bauschäden wegen Leerstand, sondern wird durch die Verbesserungsmaßnahmen gesteigert.

• „Sharen" über reposée als smarte Alternative zur Vermietung
• kurze Vertragslaufzeiten und Ferienhaus weiterhin selbst nutzen
• laufende Kosten teilen und Investitionen leichter finanzieren
• Leerstand vermeiden und Bausubstanz erhalten bzw. verbessern

reposée sorgt für Mehrwert!

Wer sich hingegen einfach mehr Abwechslung wünscht, kann mit den Mehreinnahmen auch anderswo selbst als Mieter einen Share abschließen. Das könnte beispielsweise eine Almhütte in den Bergen oder ein Haus am See sein, oder einfach beides nacheinander. Du sparst Dir die Hotelkosten und kannst Deine Auszeit in den "eigenen" vier Wänden in vollen Zügen genießen. Nicht nur ein paar Tage pro Jahr, sondern so oft Dein Chef es Dir erlaubt. Vorsicht!: Es könnte sein, dass er neidisch wird...