Ferienwohnung zu vermieten

Ratgeber für ein erfolgreiches Vermieten Deiner Ferienwohnung

 

Die Vermietung von privaten Wohnungen und Häusern an Touristen liegt weltweit im Trend. Viele Urlauber schätzen diese kostengünstigeren Alternativen zum Hotelaufenthalt mit mehr Platz und Privatsphäre.

Doch das Thema ist umstritten: Die Hotellerie ärgert sich nicht nur über das entgangene Geschäft, sondern auch über den eigenen Wettbewerbsnachteil. Private Gelegenheitsvermieter führen nur selten Steuern und Ortstaxen ab und brauchen keine Betriebsanlagengenehmigungen.

In der Tat gibt es einen großen Graubereich, in dem sich private Vermieter und solche, die es noch werden wollen, bewegen.

Dieser Ratgeber greift einerseits einige wichtige Punkte auf, die für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäuser aus rechtlicher Sicht relevant sind, und will andererseits auch wertvolle Praxistipps zur erfolgreichen Umsetzung und Vermarktung der eigenen Ferienimmobilie liefern. Das Hauptaugenmerk liegt im vorliegenden Fall eher auf der klassischen Kurzzeitvermietung, also der typischen tage- und wochenweisen Vermietung einer Ferienwohnung an Touristen.

Ferienimmobilien “sharen” wäre im Vergleich dazu wesentlich einfacher, aber auch hier treffen einige der genannten Punkte zu.

 

Alles was Recht ist: Ferienwohnung vermieten für touristische Zwecke

 

Du willst deine Wohnung oder dein Haus an Urlauber als Ferienwohnung vermieten oder untervermieten?

Wahrscheinlich denkst du zuerst an die mögliche Aufbesserung deines Einkommens oder zumindest an die Kostenreduzierung für deinen eigenen Wohnaufwand. Ganz einfach ist die Sache aber nicht, insbesondere aus rechtlicher Sicht: Wichtige Rechtsthemen sind beispielsweise Nutzungsrecht, Nachbarrechte, Steuerrecht, Gewerberecht, Vertragsrecht und manchmal sogar Reiserecht. Dabei ist es ziemlich unerheblich, ob du Mieter oder Eigentümer der Ferienwohnung bist.

 

Keine bösen Überraschungen beim Vermieten der Ferienwohnung

 

Auch wenn du schon ganz euphorisch bist und es kaum erwarten kannst Gastgeber zu sein: Nimm dir unbedingt ausreichend Zeit für die Abklärung der rechtlichen Rahmenbedingungen! Wenn du das nicht gleich zu Beginn deiner Planung machst, könnte das sehr teure und unangenehme Folgen haben.

Stell dir vor, du hast deine Eigentumswohnung wunderschön und mit viel Geld für Touristen als Ferienwohnung adaptiert und auch schon die ersten zufriedenen Gäste beherbergt. Und plötzlich machen dir deine Nachbarn einen Strich durch die Rechnung.

Damit das nicht passiert, gilt es einige rechtliche Fragen schon im Vorfeld zu klären. Die erst und wohl wichtigste Frage dabei lautet:

 

Ist das Vermieten als Ferienwohnung überhaupt erlaubt?

 

Bei Mietwohnungen gibt dein Mietvertrag darüber Aufschluss. Häufig findet sich darin nämlich ein Passus, der das Untervermieten direkt oder indirekt verbietet. Ein klares Verbot zur Untervermietung gilt jedenfalls für Gemeindewohnungen und gemeinnützige Studentenwohnungen. Bei Verstoß riskierst du, dass dein Mietvertrag gekündigt wird.

Bei anderen Wohnungen, die im Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) liegen, gibt es hingegen Chancen: Vermieter können nur dann auf dem Verbot zur Untervermietung bestehen, wenn es wichtige Gründe gibt, die eine Untermietung nicht zulassen. Eine erwartete Störung des Hausfriedens zählt ebenso dazu, wie eine Bereicherung des Hauptmieters durch die geplante Untervermietung.

 

Untervermietung als Ferienwohnung: „Fifty-Fifty“ oder Kündigung

 

Prinzipiell ist eine teilweise Untervermietung als Ferienwohnung auch ohne das Einverständnis des Vermieters zulässig, allerdings nur, wenn du die Wohnung mehr als zur Hälfte weiterhin selbst benutzt.

Das gilt sowohl für die räumliche, als auch die zeitliche Hälfte. In Kombination mit dem Verbot, aus der Untervermietung Profit zu schlagen, ist diese Variante wohl eher nur für Hauptmieter geeignet, die ihre Wohnung weder ständig benötigen, noch ganz aufgeben wollen. Hier kann man höchstens die eigenen laufenden Ausgaben refinanzieren, eine Einkommensaufbesserung durch touristische Vermietung scheidet wohl aus.

Achtung! Wenn du als Hauptmieter die Wohnung überhaupt nicht mehr für eigene Wohnzwecke verwendest, sondern nur noch untervermietest, kann der Vermieter deinen Mietvertrag kündigen. Der offensichtliche Wegfall deines dringenden Wohnbedürfnisses ist nämlich ein klarer Kündigungsgrund. Vertraue nie darauf, dass dein Vermieter nichts von einer Untervermietung erfährt. 

Sobald deine Nachbarn merken, dass du ein Nebeneinkommen mit deiner Ferienwohnung erzielst, kannst du davon ausgehen, dass es über kurz oder lang auch die Hausverwaltung erfahren wird. Deshalb lohnt es sich immer, zuerst das direkte Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Vergiss bitte niemals darauf, eine geänderte Vereinbarung auch schriftlich zu fixieren!

Wenn du eine Wohnung nur für die touristische Vermietung anmietest, schadest du dir selbst, wenn du beim Vertragsabschluss nicht ehrlich bist. Triff eine klare Vereinbarung über die geplante Nutzung mit dem Vermieter! Falls es zu keiner Einigung kommt, hast du keinen finanziellen Schaden. Bestimmt findest du später ein besser geeignetes Objekt mit einem aufgeschlosseneren Vermieter.

 

Eigentum mit eingeschränkter Nutzung: die Eigentumswohnung

 

Wer glaubt, dass eine Eigentumswohnung weniger Einschränkung bedeutet, irrt leider, denn auch hier gibt es Hindernisse für die Vermietung als Ferienwohnung:

So dürfen Wohnungen, die mit Wohnbauförderung errichtet wurden, überhaupt nicht untervermietet werden. Außerdem kann die Gemeinde eine Widmungsänderung vorschreiben, wenn die Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern zu touristischen Zwecken genutzt wird. Da es auch hier vor allem um schutzwürdige Interessen der anderen Hausbewohner geht, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Umwidmung und Vermietung zustimmen, und zwar einstimmig!

Eine bloße Erlaubnis der Hausverwaltung reicht nicht aus.

 

Deine Nachbarn entscheiden über dein Vorhaben

 

Kein leichtes Unterfangen, denn du musst deine Nachbarn davon überzeugen, dass die viele Fremden sich ruhig und gesittet verhalten werden und durch die Vermietung als Ferienwohnung keine Probleme zu erwarten sind. Denke auch an abhandengekommene Haustorschlüssel: Würde das für die Eigentümergemeinschaft bedeuten, dass alle Schlösser und Schlüssel mehrmals jährlich ausgewechselt werden müssen?

Erschwerend kommt hinzu, dass die Eigentümergemeinschaft keinen Vorteil aus deiner Ferienwohnungs-Vermietung zieht, aber zahlreiche Nachteile erwartet. Vielleicht gelingt es dir, deinen Nachbarn die Sache dennoch schmackhaft zu machen, indem du ihnen Sondertarife für eigene Gäste anbietest. Wenn du den Ankauf einer Wohnung planst, um sie künftig (auch) an Touristen zu vermieten, sorge dafür, dass eine "Nutzung zu Ferienzwecken" oder die Bezeichnung "Ferienapartment" bereits im Kaufvertrag festgehalten wird.

 

Mehr Freiheiten im Wochenendhaus!

 

Deutlich einfacher ist es, ein Wochenendhaus zu vermieten. Zwar ist auch hier eine Umwidmung zur touristischen Nutzung empfehlenswert, aber sie ist leichter durchzusetzen als in einem Mehrparteienwohnhaus. Solange deine Gäste das Haus "normal" nutzen ohne das Ärgernis der Nachbarn zu erregen, wirst du keine Probleme zu erwarten haben.

Was als Störung gilt, bemisst sich rechtlich an den ortsüblichen Gegebenheiten. Lärm in einer ruhigen Wohnsiedlung wird daher anders zu bewerten sein als in einer Großstadt.

 

Brauche ich eine Gewerbeberechtigung?

 

Solange du nur die Ferienwohnung vermietest und keine zusätzlichen Serviceleistungen anbietest, handelt es sich um "Vermietung" oder "Verpachtung", nicht jedoch um eine gewerbliche Tätigkeit. Selbst wenn du mehrere Ferienwohnungen vermietest, brauchst du keine Gewerbeberechtigung. Das Finanzamt zählt deine Einkünfte als "Einkommen aus Vermietung und Verpachtung" deinem sonstigen Einkommen hinzu.

Du musst deine Einkünfte in deiner Steuererklärung deklarieren, darfst aber die Aufwendungen gegenrechnen. Du brauchst keine gewerbliche Sozialversicherung zu bezahlen.

 

Sind Frühstück und Wäschewechsel eine gewerbliche Tätigkeit?

 

frühstück im ferienhaus

 

Erst durch zusätzliche Serviceleistungen wie Verpflegung, tägliche Reinigung usw. ist eine gewerbliche touristische Vermietung gegeben. Ob hierfür ein Gewerbeschein erforderlich ist oder nicht, ist aus steuerlicher Sicht unerheblich, denn die Einkünfte werden generell als Erwerbseinkünfte eingestuft. Diese sind jedoch nach dem Sozialversicherungsrecht beitragspflichtig, was dein Einkommen leider deutlich schmälert. Außerdem musst du die Sozialversicherungsbeiträge selbst dann bezahlen, wenn du keine oder nur geringe Umsätze hast.

Weiterer Minuspunkt: Wenn du mit deinem Gewerbebetrieb gewisse Umsatzgrenzen überschreitest, gilt auch für dich die Registrierkassenpflicht.

 

Gewerbeberechtigung mit oder ohne Befähigungsnachweis

 

Ob du eine Gewerbeberechtigung benötigst, wenn du eine Ferienwohnung vermieten willst, hängt im Wesentlichen von der Anzahl der Betten und der Art der Vermietung ab. Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten:

 

  1. Wenn du eine Privatzimmervermietung als Ergänzung zu einer Hauptbeschäftigung betreibst und nicht mehr als 10 Betten bereitstellst, brauchst du keine Gewerbeberechtigung. Man spricht von einer untergeordneten Erwerbstätigkeit. Du darfst in diesem Fall kein Personal anstellen, erlaubt ist nur die Mithilfe durch Angehörige, die im selben Haushalt leben.
  2. Falls du den Gästen deiner Ferienwohnung auch ein Frühstück oder einen Imbiss servieren möchtest, benötigst du einen Gewerbeschein, der allerdings nicht an einen Befähigungsnachweis gebunden ist.
  3. Eine Gewerbeberechtigung mit Befähigungsnachweis brauchst du, wenn du in Deinem Ferienhaus mehr als 10 Betten vermietest.

 

Vermieter oder Reiseveranstalter?

 

Vorsicht! Wer seinen Gästen weitere Reiseleistungen bietet -wie beispielsweise Ausflüge oder andere Angebote- gilt per Gesetz als Reiseveranstalter und kann zu Schadenersatz verpflichtet werden, wenn unzufriedene Gäste ihr Geld zurückfordern.

Daher ist es wichtig, keine Leistungen anzubieten, die als Bestandteile einer Pauschalreise aufgefasst werden können. Auch wenn diese Zusatzleistungen als Serviceplus oder Vorsprung zur Konkurrenz gedacht sind, reduziere deine Tätigkeit lieber auf das Vermitteln von Dienstleistungen!

 

Umsatzsteuer und Ortstaxe - Betrifft mich das als privater Vermieter?

 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen sowie jene aus der Beherbergung von Gästen unterliegen der Einkommenssteuer und der Umsatzsteuer.

Als Vermieter einer Ferienwohnung musst du von deinen Gästen zusätzlich eine Ortstaxe einheben und an den Magistrat oder die Gemeinde abführen. Die Höhe ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, sondern wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde eigenmächtig festgesetzt. Für Kinder unter 15 Jahren ist üblicherweise keine Ortstaxe zu bezahlen.

Auch wenn du deine Wohnung übers Internet nur fallweise als Ferienwohnung privat vermietest, bist du verpflichtet, die Ortstaxe einzuheben und abzuführen! Genauere Auskünfte zu Steuern und Ortstaxe erteilen dir Gemeinde und Finanzamt.

 

Muss ich meine Gäste beim Meldeamt anmelden?

 

Die Tourismusstatistik-Verordnung verpflichtet alle privaten Beherbergungsbetriebe, statistische Daten monatlich an die Gemeinde zu übermitteln. Diese Daten laufen in der österreichweiten Beherbergungsstatistik zusammen. Erfasst wird die Anzahl der Gäste, die Ankunfts- und Nächtigungszahlen und die Aufschlüsselung nach dem Herkunftsland. Wenn du privat eine Ferienwohnung für touristische Zwecke vermietest, musst du diese Daten ebenfalls melden.

Wende dich dazu am besten direkt an deine Gemeinde oder deinen Magistrat. Darüber hinaus bist du wie jeder andere Beherbergungsbetrieb verpflichtet, ein Gästeverzeichnis zu führen und alle Gäste binnen 24 Stunden ab ihrer Ankunft anmelden. Bei der Abreise musst du sie wieder abmelden.

Falls dein Gast länger bleibt, bist du verpflichtet, ihn zusätzlich bei der Meldebehörde an- und abmelden. Genauere Auskünfte erteilt man dir dort.

 

Kann ich mit einer Ferienwohnung Steuern sparen?

 

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es bei einer Ferienwohnung möglich, Investitionen und Abschreibungen den Mieteinnahmen gegenzurechnen und dadurch Steuern zu sparen. Werden aber über viele Jahre nur Verluste geschrieben, kann es passieren, dass das Finanzamt diese steuerlich nicht mehr anerkennt.

Um das zu verhindern, sollte klar und nachweisbar sein, dass die Ferienwohnung ausschließlich der Vermietung und nicht der Eigennutzung dient. Auch ein Leerstand zwischen den Saisonen kann vom Finanzamt als Eigennutzung ausgelegt werden. Ein möglicher Gegenbeweis wäre ein schriftlicher Vertrag mit einem Verwalter, in welchem die Eigennutzung der Ferienwohnung ausdrücklich ausgeschlossen oder auf eine ganz bestimmte Zeit pro Jahr eingeschränkt ist.

Wer aber die Absicht hat, die Ferienwohnung zuerst zu vermieten und später selbst zu bewohnen, läuft Gefahr, eine Steuernachzahlung vorgeschrieben zu bekommen. Das Finanzamt prüft dann nämlich, ob du überhaupt die Absicht hattest, steuerpflichtige Mietüberschüsse zu erzielen, oder ob du nur Steuern sparen wolltest.

 

Wichtige rechtliche Punkte bereits im Vorfeld klären

Vertrag und Widmung des Objekts prüfen

Einigung mit Vermieter, Nachbarn und Eigentümergemeinschaft suchen

Wochenendhaus vermieten aus rechtlicher Sicht einfacher

Keine Gewerbeberechtigung bei reiner Vermietung erforderlich

Serviceleistungen sind charakteristisch für Gewerbebetrieb

Befähigungsnachweis bei mehr als 10 Betten im Ferienhaus

Keine Reiseleistungen selbst anbieten

Meldepflicht und Ortstaxe auch bei gelegentlicher Privatvermietung

Steuerliche Abschreibung der Ferienwohnung unter Umständen möglich

 

Für erfolgreiches Vermieten brauchst du ein Konzept!

 

Falls du alle rechtlichen Voraussetzungen erfolgreich abklären konntest, darfst du dich nun mit der Kalkulation und der Marktsituation auseinandersetzten. Denn wenn du es nicht schaffst, in absehbarer Zeit aus der Vermietung deiner Ferienwohnung ein profitables oder zumindest kostendeckendes Geschäft zu machen, ist sie nichts anderes als ein teures Hobby.

 

Wie viel Luxus erlaubt dein Budget?

 

Natürlich wirst du zu Beginn höhere Investitionen haben, weil du deinen Gästen etwas bieten möchtest. Die Konkurrenz ist groß, und du musst qualitativ mithalten, um genügend Buchungen zu erzielen. Außerdem kannst du dir keine schlechten Bewertungen leisten. Die Anfangsinvestitionen werden sich nicht in einer Saison amortisieren. Aber allzu lange dauern sollte es auch wieder nicht, weil laufend neue Ausgaben für Renovierungen und Instandhaltungen deiner Ferienwohnung hinzukommen werden.

Damit du nicht die Grenzen der Rentabilität sprengst, musst du mit deinem Anfangsbudget gut haushalten. Was aber tun, wenn das Ausgangsbudget keine großen Sprünge zulässt?

Dann ist deine Kreativität gefragt, um fehlenden Luxus wettzumachen. Spezialisiere dich auf eine bestimmte Zielgruppe oder hebe deine Ferienwohnung mit ungewöhnlicher Deko vom Angebot deiner Mitbewerber ab!

 

Hauptsache ausgefallen!

 

geweih als dekoration

 

Wie wäre es mit einem Themenzimmer? Hüttengaudi in der Stadt wäre ein Beispiel dafür: Denke an Wien-Touristen, die nur ein Wochenende in der Stadt verbringen und keine Zeit für einen Ausflug in die Tiroler Alpen haben. Im Reiseführer wird Österreich als Alpenland dargestellt, zu sehen bekommen sie aber leider nichts davon.

Altholz ist günstig, sieht toll aus und liegt voll im Trend, du kannst damit ein ganzes Zimmer oder nur eine Wand deiner Ferienwohnung beplanken. Schöne Vollholzmöbel kannst du auch gebraucht kaufen und notfalls selbst etwas restaurieren. Dein Aufwand macht sich bezahlt, denn diese Möbel halten deutlich mehr aus als neue Möbel vom Diskonter.

Mit konsequenten Stildekos wie Hirschgeweih, Schaffell, alten Schiern, karierten Stoffen und Lebkuchenherz kommt gleich Hüttenfeeling auf. Wenn du die Sache perfekt machen willst, bringst du noch etwas Zirbenduft in deine Ferienwohnung rein.

 

Was ist deine Leidenschaft?

 

Es muss natürlich nicht zwingend die Almhütte sein, es gibt tausend Ideen und alles ist erlaubt: Dschungel, 50er-Jahre, Raumschiff Enterprise, Industrial Design mit Palettenmöbeln, VW-Käfer, Kaiserzimmer... 

Vielleicht hast du selbst eine Schwäche für einen bestimmten Stil oder ein Thema, dann fällt es dir sicher leicht, ein Themenzimmer für deine Ferienwohnung zu entwerfen. Vieles kannst du im Internet abkupfern, auf YouTube findest du unzählige Videos zur Gestaltung und auch Anleitungen zur Umsetzung. Für perfekte Illusionen besorgst du dir am besten Fototapeten oder große Wandbilder, Amazon bietet hierzu ein riesiges Angebot zu allen erdenklichen Themen.

Noch ein Tipp zum Einrichten: Deine persönliche Gegenstände, Erinnerungen und Fotos haben in der Ferienwohnung nichts zu suchen. Mach Platz für deine Gäste und unterstütze sie dabei, sich wohlzufühlen. Das klappt eindeutig besser, wenn kein persönlicher Kram von dir oder anderen Bewohnern herumsteht.

 

Was braucht deine Zielgruppe, um sich in Deiner Ferienwohnung rundum wohlzufühlen?

 

Manchmal genügt es, sich auf eine bestimmte Zielgruppe zu spezialisieren, um erfolgreich zu sein: Familien mit Kleinkindern, Senioren oder Tierbesitzer sind nur einige Beispiele dafür. Wenn du selbst Kinder hast, dann erinnerst du dich bestimmt noch an Babys Urlaubsgepäck und die Probleme beim Verstauen im Kofferraum: Reisebett, Wickelunterlage, Babybadewanne, Kinderhochstuhl, Stillkissen, Sterilisator, Babyfon, Spielzeug u. v. m. - alles musste mit. Eltern sind dankbar, wenn du ihnen diese Last abnehmen kannst.

Sorge dafür, dass deine Gäste in deiner Ferienwohnung oder deinem Ferienhaus alles vorfinden, was sie brauchen. Du meisten Dinge hast du vielleicht noch zuhause stehen oder kannst sie -häufig kostenlos- im Familien- oder Bekanntenkreis organisieren. Was du nicht auftreiben kannst, findest du gebraucht im Internet, die Auswahl ist riesig.

Neben der Babyausstattung musst du dich natürlich darum kümmern, deine Ferienwohnung kindersicher zu machen. Steckdosen- und Kantenschutz, Schubladen- und Absturzsicherungen kosten nicht viel, geben Sicherheit und verhindern Tränen.

Die Zielgruppe "Familie mit Kindern" kannst du natürlich nur dann für deine Ferienwohnung begeistern, wenn es genügend Platz für alle gibt. Einzimmerwohnungen scheiden definitiv aus, Eltern möchten sich noch unterhalten können, nachdem ihre Kinder abends eingeschlafen sind. Ideal wäre ein Ferienhaus mit Garten und viel Auslauf für die Kinder. Die sollten dort auch eine Schaukel, eine Sandkiste und vielleicht ein Plantschbecken vorfinden, damit das Kinderglück perfekt ist.

Damit Senioren sich wohlfühlen, ist es vor allem wichtig, dass du hochwertige Matratzen bietest. Sie können sich an fast alles gewöhnen, nur nicht an schlechten Schlaf. Achte darauf, dass Betten und Sofas in deiner Ferienwohnung etwas höher sind, damit das Aufstehen leichter fällt. Vielleicht investierst du sogar in ein elektrisch verstellbares Bett.

Gute Beleuchtung, keine Stolperfallen, Einstiegshilfen in die Dusche oder Badewanne gehören ebenso zu einer seniorengerechten Unterkunft wie eine ruhige Umgebung. Wenn die Ferienwohnung in einem höheren Stockwerk liegt, sollte auch ein Lift vorhanden sein.

Mit einer barrierefreien Ferienwohnung für Rollstuhlfahrer gehst du einen Schritt weiter. Wenn du die nicht schon für später angeschafft hast, ist zwar die Erstinvestition höher, aber du bewegst dich in einer wichtigen Nische mit wenig Konkurrenz.

 

Urlaub mit dem Vierbeiner - hundefreundliche Ferienwohnung?

 

ferienwohnung mit hund

 

Tierbesitzer sind eine große Zielgruppe, auf die der Markt schon entsprechend reagiert hat. Es gibt mittlerweile unzählige hundefreundliche Hotels im In- und Ausland, die auch für Herrl und Frauerl ein ansprechendes Ambiente bieten. Hier ist es wahrscheinlich eher schwierig für dich, dich gegen die Konkurrenz durchzusetzen.

Das hängt wesentlich davon ab, ob es in deiner Umgebung schon Hotels und Pensionen gibt, die sich auf Tiere spezialisiert haben. Im Auge behalten solltest du auch, dass nicht jeder Vierbeiner wohlerzogen ist und du vermutlicher häufiger Reparaturen und größere Reinigungen finanzieren musst.

Auch eine normale Reinigung deiner Ferienwohnung nach Hundebesuch ist aufwändiger und ein Kosten- oder Zeitfaktor, den du einkalkulieren musst. Wenn du dich für die Zielgruppe Haustierbesitzer entscheidest, triffst du leider auch eine Gegenentscheidung:

Viele Gäste sind weniger tierlieb und möchten nicht in einem Bett schlafen, von dem sie annehmen, dass es regelmäßig von Hunden und deren Besitzer geteilt wird.

Gegenseitig ausschließen würden sich beispielsweise auch Motorrad-Urlauber und Senioren. Obwohl eine Kombination aus beidem vielleicht schon wieder eine eigene Zielgruppe wäre... Eine zu kleine Nische sollte es dann aber doch nicht sein.

 

Spionage ist Pflicht!

 

Es führt kein Weg daran vorbei: Du musst das Angebot und die Preise deiner Konkurrenten kennen!

Was früher umständlich war, geht heute ohne großen Aufwand. Die beste und zugleich teuerste Möglichkeit wäre zwar nach wie vor, sich selbst dort einzuquartieren, aber für deine Zwecke reicht es, im Internet zu recherchieren.

Es gibt heute kaum mehr Tourismusbetriebe, die nicht im Internet präsent sind. Nicht alle lassen sich aber bei den Preisen in die Karten schauen: Entweder werben sie mit einem Schnäppchen-Wochenende oder sie nennen nur Preise von-bis. Hier musst du saisonale Preisanfragen verschicken. Dabei kannst du natürlich auch gleich nach relevanten Serviceeinrichtungen fragen.

Jede Information bringt dich beim erfolgreichen Vermieten deiner Ferienwohnung weiter! Vieles kannst du kopieren, und manche Dinge bietest vielleicht nur du. Wenn du es schaffst, Mehrwert zu liefern, darfst du auch entsprechend höhere Preise verlangen. So gelingt es dir leichter und schneller, deine Investitionen zu refinanzieren und ein rentables Geschäft aus der Vermietung deiner Ferienwohnung zu machen.

 

Der wichtigste Erfolgsfaktor: Die Lage der Ferienwohnung

 

Die Lage deiner Ferienwohnung oder deines Wochenendhauses ist wichtiger als alles andere. In der Stadt können auch benachteiligte Lagen durchaus interessant sein, wenn die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel gut ist.

In jedem Fall ist es leichter, Mieter für zentrumsnahe Apartments zu finden. Das Sahnehäubchen wäre dann noch eine direkte Flughafenanbindung. Randlagen können ebenfalls sehr reizvoll sein, wenn sie an ein Erholungsgebiet grenzen.

Ob See, Wald oder Golfplatz, alles kann den Gästen schmackhaft gemacht werden. In dichteren Wohnvierteln ohne viel Grün gibt es meist ebenfalls touristische Attraktionen:

Vielleicht ein großer Markt, eine Einkaufsmeile oder ein SPA-Zentrum. Überlege, was du deinen Gästen empfehlen könntest.

Apropos Einkaufen: Was in anderen Ländern selbstverständlich ist, kann für Österreich-Urlauber zur echten Herausforderung werden. Hierzulande kann man abends und sonntags nur an Tankstellen und größeren Bahnhöfen einkaufen. Aber auch unter der Woche könnte es für deine Gäste problematisch werden, ein Lebensmittelgeschäft zu finden, denn es gibt so gut wie keine kleinen Shops mehr, nur noch die großen Supermarktketten.

Damit deine Gäste nicht ganz verzweifeln, sollte es im Umkreis von wenigen Gehminuten eine Einkaufsmöglichkeit geben. Vergiss bitte nicht, ihnen auch eine gute Wegbeschreibung bereitzustellen.

 

Schließe Kooperationen mit Unternehmen der Umgebung!

 

Das gastronomische Angebot in der Umgebung ist ebenfalls für Gäste interessant. Du könntest sogar Kooperationen mit einem Bäcker, einem Café und einem guten Restaurant schließen. Die Lokalbetreiber belohnen deine Empfehlungen, in dem sie deinen Gästen (und dir?) Preisnachlässe gewähren oder ein Gratisgetränk bieten.

Auch andere Kooperationen können interessant für deine Gäste sein: Denke an ermäßigte Preise für Fitnesscenter oder Sprachschulen in der Umgebung deiner Ferienwohnung. Für die Zielgruppe "Familie mit Baby" wäre unter Umständen ein verlässlicher Babysitter eine große Hilfe.

 

Welche Vorzüge bietet dein Standort deiner Zielgruppe?

 

Beim Erarbeiten deiner Standortvorzüge deiner Ferienwohnung musst du unbedingt auf die Bedürfnisse deiner Zielgruppe achten. Wenn du Hundebesitzer ansprichst, dann solltest du die Auslaufmöglichkeiten und Hundezonen in der näheren Umgebung erwähnen.

Sprichst du Senioren an, dann ist vielleicht ein Ärztezentrum oder ein Taxistand in der Nähe von Bedeutung.

Umgekehrt darf es für junge Partylöwen ruhig ein bisschen lauter zugehen, hier zählt mehr das Erleben als der Erholungswert. Wenn deine Wohnung oder dein Haus am Land liegt, brauchst du ebenfalls Anreize und Mehrwert. Schaffst du es, ländliche Idylle zu vermitteln, finden ruhebedürftige Städter dein Angebot bestimmt sehr interessant.

 

Wochenendhaus mieten am See

 

Toll ist es natürlich auch, wenn du ein Ferienhaus mit Zugang zu einem See vermieten kannst. Das macht es zu etwas Besonderem - wie ein privates Wochenendhaus mit Zugang zum See. Der Hinweis "Haus am See mieten" oder "Ferienhaus mit Bootssteg" wird deinem Inserat einen kräftigen Boost geben.

 

Preisliche Abstriche im Vergleich zu städtischen Lagen kann es natürlich trotzdem geben.

 

Die Magie des Abenteuers

 

baumhaus als ferienhaus

 

Für sehr außergewöhnliche Ferienwohnungen und Ferienhäuser werden dennoch oft hohe Mieten erzielt, selbst wenn sie sehr einfach ausgestattet oder schwer zu erreichen sind. Die Nacht in einem Baumhaus klingt nach Abenteuer und ist mit Sicherheit etwas Besonderes. Obwohl der Spaß seinen Preis hat, sind Baumhaus Hotels in der Regel sehr gut ausgelastet.

Alternativ lässt sich natürlich auch ein Wohnwagen - oder ein umgebauter Bauwagen- zu einem ungewöhnlichen Gästezimmer umfunktionieren.

Der letzte Schrei ist "Indoor Camping" aus Bonn (BaseCamp Bonn): Der Campingplatz ist eine Fabrikhalle mit verschiedenen Schlafmöglichkeiten in Wohnwägen und Zugabteilen, die liebevoll restauriert und dekoriert wurden.

Für dich alleine dürfte dieses Konzept vermutlich eine Nummer zu groß sein. Aber vielleicht hast du ein Wohnmobil oder ein Boot an einem Anlegeplatz, dass du nur selten nutzt. Eine Vermietung kann dir gutes Geld bringen und deine Aufwendungen refinanzieren.

 

Zu Beginn ein klares Konzept erarbeiten

Fehlenden Luxus durch originelle Kreativität wettmachen

Spezialisierung auf Zielgruppen

Die Mitbewerber analysieren

Vorzüge der Lage und des Standortes hervorheben

Kooperationen mit lokalen Gewerbetreibenden schließen

 

Bei der Kalkulation bloß nichts vergessen!

 

Erst wenn du deine Selbstkosten der Ferienwohnung kennst, kannst du die Preise für deine Gäste festlegen.

Manche Ausgaben sind fixe Posten, andere variieren mit der Anzahl der Gäste und Nächtigungen. Weil du jetzt noch nicht weißt, wie hoch die Auslastung deiner Ferienwohnung im Durchschnitt sein wird, kalkuliere lieber mit weniger Auslastung und höheren Preisen.

Du kannst auch den umgekehrten Weg gehen: Orientiere dich an den Preisen der Konkurrenz und rechne aus, wie hoch deine Auslastung sein müsste, um alle Kosten zu decken.

Liegt sie bei 80 Prozent, wirst du es nicht nur schwer haben selbst etwas daran zu verdienen, sondern auch die Kosten überhaupt zu decken. Nachstehend findest du eine Auflistung der wichtigsten Kostenfaktoren einer Ferienwohnung, die auf dich zukommen, wenn du eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermieten willst.

Vom Einzelfall abhängig können manche Posten wegfallen oder andere hinzukommen, die Liste erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit:

 

Kosten für Miete oder Kauf der Ferienwohnung, inklusive Nebenkosten

Kreditkosten

Renovierung und Adaptierung

Einrichtung und Ausstattung

Betriebskosten

Energiekosten

Versicherungen

Rundfunkgebühren

Internetkosten

Parkplatzkosten

Steuern

Beratungshonorare

Ortstaxen

Gästebetreuung

Reinigung

Wäscheservice

Hausmeisterservice

Reparaturen und Instandhaltung

Neuanschaffungen

Verwaltungsaufwände

Werbeaufwand

Vermittlungsprovisionen

 

Den eigenen Preis finden und kommunizieren

 

Die meisten Vermieter einer Ferienwohnung und eines Ferienhauses haben saisonale Unterschiede in ihrer Preisgestaltung. Eine klare Folge von Angebot und Nachfrage.

Für die Nebensaison gewähren viele hohe Rabatte, obwohl eigentlich die Nebensaisonpreise die regulären Preise sind. Jeder Vermieter versucht bloß, in der stark nachgefragten Hauptsaison ein Maximum herauszuholen. Also sind in Wahrheit die Hauptsaisonpreise verteuert und nicht die Nebensaisonpreise verbilligt. In Städten fallen deshalb die Rabatte auch viel geringer aus, weil Städtetourismus keine echte Saisonalität kennt.

Halte deine Preise deiner Ferienwohnung transparent und überrasche deine Gäste nicht mit Zusatzkosten, die bei der Buchung nicht klar ersichtlich waren. Du riskierst schlechte Bewertungen, die du dir nicht leisten kannst. Für Bucher deiner Ferienwohnung ist es wichtig, dass sie sich mit deinem Preissystem schnell zurechtfinden und nicht lange suchen oder rechnen müssen. Üblich sind Tages- oder Wochenpreise, pro Wohneinheit und nicht pro Person.

Nur optionale Kosten darfst du separat anführen und verrechnet, alle anderen müssen im Endpreis enthalten sein.

 

Für Preisgestaltung und Rentabilitätsrechnung Selbstkosten penibel auflisten

Eigene Preise auf Konkurrenzfähigkeit checken

Transparente Preisgestaltung für Bucher

 

Deine Freizeitimmobilie im Internet bewerben

 

Da du nun alle Hausaufgaben brav gemacht hast, gilt es jetzt herauszufinden, wie du deine Ferienwohnung am besten bewerben kannst!

Mittlerweile werden rund die Hälfte aller Reisebuchungen im Internet getätigt und der Trend geht weiterhin in diese Richtung. Gerade bei Kurztrips punkten die Internetplattformen überdurchschnittlich stark. Es gibt einige sehr große Portale mit weltweiten Angeboten und mehreren Millionen Zugriffen pro Jahr und einige kleinere spezialisierte Plattformen.

Einen Immobilienmakler wirst Du für die Vermietung nicht brauchen, dies ist bei Kurzfristvermietung nicht sinnvoll. Achtung: weiters gilt z.B. in Deutschland seit 2015 das Bestellerprinzip. Ebenso soll in Österreich bald das Bestellerprinzip eingeführt werden, d.h.: derjenige, der den Makler "bestellt", zahlt auch dafür. Die zusätzlichen Maklerkosten können dann nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden.

Schon für relativ wenig Geld - oft sogar gratis - kannst du deine Ferienimmobilie auf einem oder mehreren Portalen listen lassen. Manche Anbieter verlangen fixe Monatsgebühren, andere verrechnen eine Provision bei jeder Buchung. Die Höhe hängt vom jeweiligen Anbieter ab und kann von wenigen Euro bis zu 25 Prozent des Umsatzes reichen.

Die Verwaltung deines Kundenkontos erfolgt häufig über eine App. Hier kannst du Anfragen entgegennehmen und beantworten und Buchungen in einen Buchungskalender eintragen. Bei Buchung zahlen die Gäste meist online via Kreditkarte oder PayPal im Voraus auf ein Zwischenkonto. Erst nachdem dein Gast eingetroffen ist, wird das Geld freigegeben und an dich weitergeleitet. Viele Onlineportale haben Service-Hotlines eingerichtet, die dir bei Problemen rasch helfen.

 

Top-Tipps für dein Inserat

 

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  • Deine größte und vielleicht einzige Chance - Das Titelfoto deiner Ferienwohnung!

Wenn du denkst, dass du dir ein paar Euros sparen kannst, wenn du selbst Fotos von deiner Ferienwohnung knipst, liegst du völlig falsch. Es ist genau umgekehrt, denn du wirst damit wenig Interesse wecken und vergeudest wertvolles Potential. Die Investition in Profifotos macht sich um ein Vielfaches bezahlt.

Mach den Test und vergleiche die Fotos auf AirBnB: Du erkennst sofort, welches Foto von einem Fotografen stammt. Jeder Fotograf hat seine Spezialgebiete. Suche am besten nach einem, der auf Immobilienfotografie spezialisiert ist und deine Ferienwohnung perfekt ins Bild setzen kann.

 

  • Mit Home Staging deine Ferienwohnung in Szene setzen

Noch professioneller wird´s, wenn du zusätzlich in eine Einrichtungsberatung investierst. Auch hier machen sich ein paar hundert Euro mehrfach bezahlt. Du entscheidest selbst, ob du nur die Ideen und Empfehlungen aufgreifst und die Umgestaltung dann selbst machst, oder ob du dich auch beim Einkauf und der Umsetzung von den Einrichtungsberatern begleiten lässt. Keine Sorge, du legst das Budget dafür gleich zu Beginn fest.

Außerdem genügen oft schon kleine Veränderungen, um deine Ferienwohnung groß rauszubringen und das Herz des Betrachters sofort höher schlagen zu lassen. Schließlich gilt auch für deine Ferienwohnung:

 

  • Der erste Eindruck zählt! Finde eine packende Überschrift!

Für die perfekte Inszenierung deines Inserats ist es zusätzlich wichtig, dass die Überschrift und die erste Textzeile neugierig machen und auf etwas Außergewöhnliches hinweisen. Sei mutig und erschaffe einen magisch anziehenden und möglichst kurzen Text! Wenn es nicht gleich klappt mit deiner Kreativität, versuche es gemeinsam mit Familie oder Freunden erneut. Das beflügelt und bringt bestimmt tolle Resultate.

 

  • Präsentiere dich selbst!

Dein Inserat sieht in den meisten Fällen auch deine Vorstellung als Vermieter vor: Deine Gäste möchten verständlicherweise wissen, mit wem sie es zu tun haben. Deine eigene Präsentation ist fast so wichtig wie die deiner Ferienwohnung.

Auch hier brauchst du ein schönes Profifoto, auf dem du offen wirkst und freundlich lächelst. Die Beschreibung deiner eigenen Person mag dir vielleicht etwas schwerfallen und dir wie ein Bewerbungsschreiben vorkommen, aber im Grunde ist es das ja auch.

Du musst es schaffen, einen sympathischen und kompetenten Eindruck zu hinterlassen. Besonders viel Sympathie weckt ein schönes Familienfoto.

 

  • Keine Übertreibungen und Beschönigungen!

Lass dich beim Hervorheben der Vorzüge deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses nicht dazu verleiten, etwas beschönigen oder übertreiben zu wollen. Bleibe immer bei der Wahrheit und verschweige nichts, denn wenn deine Gäste nach ihrer Ankunft enttäuscht sind, werden sie ihren Ärger darüber in den Bewertungen abladen. Das wäre für dich fatal!

Minuspunkte, die du lieber verschweigen würdest, kannst du in der Beschreibung so verpacken, dass man sie zwischen den Zeilen herauslesen kann. Wenn deine Ferienwohnung über einem Restaurant mit Gastgarten liegt, wo es auch manchmal etwas lauter zugeht, kannst du das trotzdem als Vorteil darstellen. Zum Beispiel so:  "Preiswertes Restaurant mit schönem Gastgarten direkt im Haus". Jeder Leser weiß sofort, was ihn erwartet und niemand ist unangenehm überrascht.

 

  • Informationspflichten beachten

Wenn du im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit eine Ferienwohnung über das Internet vermietest, unterliegst du dem Fernabsatzrecht und hast umfangreiche Informationspflichten. Beachte das unbedingt bei der Gestaltung des Inserats. Auch wenn du kein Unternehmer bist, solltest du möglichst alles offenlegen und wichtige Hinweise einfügen.

 

  • Stornobedingungen festlegen

Kurzfristige Stornierungen sind beim Ferienwohnung vermieten leider ganz normale Ereignisse. Als kleiner Vermieter hast du kaum Chancen, so rasch Ersatzgäste zu finden. Umso wichtiger ist es daher, dass du deine Stornobedingungen klar festlegst.

Viele Anbieter staffeln die Stornogebühren nach der verbleibenden Zeitspanne bis zum Reiseantritt. Manche Anbieter erlauben aber sogar eine kostenfreie Stornierung bis 1 Tag vor der Ankunft und verschaffen sich dadurch einen Konkurrenzvorteil.  

 

Auf welchen Online-Plattformen inserieren?

 

Die drei bekanntesten Ferienhaus-Portale sind fewo-direkt, casamundo und tourist-online. Sie haben ein großes Angebot gewerblicher Vermieter im Programm und punkten mit Ferienhäusern in fast jedem Land der Welt. Interessenten schätzen die umfangreichen Informationen zu den Objekten mit vielen Fotos, die Preistransparenz sowie die einfachen Onlinebuchungen.

Bewertungen durch Gäste, die schon dort waren, sind fast immer eine wichtige Entscheidungshilfe. Die meisten Privatvermieter tummeln sich hingegen auf Plattformen wie AirBnB, 9flats oder wimdu.

Urlauber freuen sich nicht nur über die meist günstigeren Preise, sondern auch über mehr Individualität. Häufig ist das Inserieren der Ferienwohnung für Vermieter kostenlos, dafür wird von jeder Buchung ein bestimmter Prozentsatz an Vermittlungsprovision abgezogen oder dem Gast ein Aufschlag berechnet.

AirBnB hat die Idee vor 10 Jahren nach Europa und den Rest der Welt gebracht. Es ist nicht nur das erste, sondern auch das mit Abstand größte und reichweitenstärkste Portal seiner Art. Entsprechend vielfältig ist auch das Angebot von AirBnB: Ob Wohnzimmercouch in einer Ferienwohnung, fahrbares Tiny House oder berühmte Architekten-Villa, alles ist mit dabei. Urlauber schätzen vor allem die günstigen Preise und den Kontakt zu Einheimischen und verzichten dafür gerne auf den "Urlaub von der Stange".

9flats ist die deutsche Antwort auf AirBnB. Das ehemalige Berliner Start-up ist ebenfalls schon einige Jahre auf dem Markt ist und besitzt eine hohe Reichweite. 9flats sieht sich selbst als Alternative zum Hotel und stellt 6 Millionen Ferienunterkünfte weltweit zur Auswahl. Alle großen Ferienhausportale locken mit einem großen Angebot. Für Urlaubshungrige ist der direkte Zugriff auf eine riesige Auswahl an Ferienhäuser natürlich ein echter Vorteil. Für dich als Anbieter einer Ferienwohnung ist es hingegen schwierig, bei der großen Zahl von Mitbewerbern -selbst in deiner Region-  die Aufmerksamkeit der Seitenbesucher auf dich zu lenken.

 

Klein, aber oho! - Mehr Gäste durch kleinere Plattformen

 

Es lohnt sich auf jeden Fall, zusätzlich nach kleineren Portalen Ausschau zu halten, die sich auf bestimmte Immobilientypen, Lagen oder Zielgruppen spezialisiert haben. Denn es kann durchaus sein, dass dein Angebot hier deutlich öfter angeklickt wird, obwohl es insgesamt viel weniger Seitenbesucher als auf den großen Plattformen gibt. Das liegt vor allem daran, dass du hier weniger Mitbewerber hast und deine angebotene Ferienwohnung für die Zielgruppe relevant erscheint.

Ein anderes, aber gutes Beispiel hierfür sind Online-Portale, die Zimmer für Monteure vermitteln. Weitere Anbieter haben sich nur auf Hüttenurlaub in den Alpen spezialisiert. Bei hütten.com und hüttenurlaub24.de ist für jeden Geldbeutel etwas dabei. Die meisten urigen Berghütten wurden sogar innen komplett renoviert und bieten einen reizvollen Mix aus Tradition und Moderne.

 

Mit Google das richtige Online-Portal für dich finden

 

Falls du nicht so recht weißt, auf welcher der vielen Online-Plattform du nun deine Ferienwohnung inserieren sollst, kannst du diesen Trick ausprobieren: Versetze dich in die Position deiner zukünftigen Gäste und gib in der Google-Suche spezifische Begriffskombinationen ein. Ein Beispiel dazu wäre: "Haus am See mieten Salzkammergut mit Baby". Von den Suchergebnissen sind für dich besonders die erstgelisteten relevant, denn die werden auch deine potentiellen Gäste sehen, wenn sie über Google suchen. Das könnte in deinem konkreten Fall vielleicht “traum-ferienwohnungen” sein. Dann weißt du, dass du dich mit den Konditionen dieses Anbieters näher auseinandersetzen musst.

 

Neue Alternative: Die Ferienwohnung nicht vermieten, sondern sharen!

 

Auch wir auf reposée haben Ferienwohnungen sowie Almhütten bzw. Berghütten im Programm vorgesehen - neben Wochenendhäusern sowie anderen Freizeitimmobilien auf dem Land und in der Stadt. Allerdings beschreiteten wir einen anderen Weg:

Hier werden Ferienimmobilien nicht tageweise an Touristen vermietet, sondern deren Besitzer bieten sie auf reposée Interessenten zur längerfristigen Mitbenützung an. 

In einer großen Umfrage haben wir nämlich herausgefunden, dass ein großer Anteil der Wochenendhausbesitzer nur selten das eigene Feriendomizil nützt. Tausende Zweitwohnsitze stehen die meiste Zeit des Jahres leer und könnten von anderen Personen, die selbst keine Freizeitimmobilie besitzen - aber gerne eine hätten -, genutzt werden.

Dies kann natürlich für private Besitzer von Ferienwohnungen und Wochenendhäuser interessant sein. Aber auch für professionelle Vermieter, die - anstatt in der Nebensaison zu schließen - wie es viele machen, mit einem alternativen Geschäftskonzept zusätzlich Geld verdienen.

Mit einem "Share" für mehrere Monate regeln Vermieter und Mieter, wer von beiden wann dort seine Auszeit ungestört genießen darf. Der größte Vorteil dabei ist sicher der Wegfall des Buchungs- und Betreuungsaufwandes. Die Vermietung ist trotzdem wirtschaftlich.

Ein Wochenendhaus kaufen oder ein Haus am See mieten ist für viele Familien finanziell alleine nicht stemmbar. Hingegen ein Ferienhaus mit dem jeweiligen Eigentümer zu sharen, ist bereits ab zwei Monaten möglich und erfordert nur ein kleines Budget.

 

Mehr Möglichkeiten, eine Ferienwohnung online zu bewerben

 

Das Internet bietet dir auch andere Werbemöglichkeiten, wenn du eine Ferienwohnung vermieten willst: Eine eigene Website zu erstellen und ständig zu aktualisieren ist für dich als Privatvermieter nicht unbedingt notwendig. Allerdings hast du dann den Vorteil, dass du mit anderen Webseitenbetreibern, die thematisch zu dir passen, sogenannte "Backlinks" einrichten kannst.

Seitenbesucher haben die Möglichkeit, einen Link anzuklicken, der sie auf eine andere Webseite führt. So kann jeder der beiden Werbepartner auch von den Interessenten des anderen profitieren.

Auf jeden Fall solltest du deine Ferienwohnung auch auf der Website deiner Stadt oder Gemeinde listen lassen. Viele Touristen informieren sich schon lange vor ihrem Reiseantritt über den Urlaubsort und stoßen dabei meist schnell auf die offizielle Website der Stadt oder Gemeinde, die üblicherweise eine Tourismus-Kategorie beinhaltet.

Keinesfalls unterschätzen solltest du die Reichweite von Facebook. Einerseits kannst du deine Freunde leicht motivieren, deine Beiträge per einfachem Klick mit ihren Freuden zu teilen.

Andererseits bietet dir Facebook eine kostengünstige Möglichkeit, Werbeanzeigen und -videos zu schalten. Das Beste daran ist die perfekte Selektierbarkeit deiner Zielgruppe, denn Facebook sammelt alle Daten zur Person und den Interessen seiner Mitglieder.

So kannst du genau festlegen, welchen Personengruppen wo und wann deine Werbung gezeigt werden soll und vermeidest Streuverluste.

 

Onlinewerbung über zahlreiche Urlaubsportale möglich

Apps für Buchungsverwaltung, Anfragen und Zahlungen

Zeit und Geld in herausragendes Inserat investieren

Informationspflichten beachten

Stornobedingungen für deine Ferienwohnung festlegen

Nischen-Portale bringen oft mehr Erfolg

Andere Online-Werbemöglichkeiten nutzen

 

Tipps für die Offline-Werbung

 

Obwohl heute fast alles über das Internet recherchiert und gekauft wird, ist Offline-Werbung nicht gänzlich überholt und uninteressant. Besonders in deinem privaten Umfeld und in deinem Viertel kannst du relativ leicht auf dich und deine Ferienwohnung aufmerksam machen.

 

Lokal werben für deine Ferienwohnung?

 

Ein Aushang in Supermärkten, Sportanlagen oder Lokalen deiner Umgebung kann durchaus Sinn ergeben. Häufig benötigen Privatpersonen im Zuge einer großen Familienfeier eine Bleibe für ihre Gäste. Du kannst dir sicher sein, dass Mundpropaganda dafür sorgen wird, dass bald schon alle Bewohner in der näheren Umgebung wissen, dass du eine oder mehrere Ferienwohnungen vermietest.

 

Weiterempfehlung durch kostenlose Urlaubspostkarten

 

Eine gute Möglichkeit, deinen Bekanntheitsgrad zu erhöhen, ist die Bereitstellung von kostenlosen Urlaubspostkarten für deine Gäste. Wähle einige stimmungsvolle Fotos von deiner Ferienunterkunft und der Umgebung und lasse davon für kleines Geld in einer Online-Druckerei Postkarten mit Adressfeld drucken. Üblicherweise sind die Aufschläge für größere Mengen minimal, 1.000 Stück kosten fast gleich viel wie 100 Stück. Mit Sicherheit werden deine Gäste eifrig Urlaubskarten an ihre Angehörigen und Freunde zuhause verschicken und damit automatisch eine Empfehlung für deine Ferienunterkunft aussprechen. Diese Chance solltest du dir auf keinen Fall entgehen lassen. Vergiss aber bitte beim Druck deine Kontaktdaten nicht!

 

Stammgäste sind Gäste, die du nicht mehr überzeugen musst!

 

Neue Kunden zu finden ist deshalb so mühsam, weil sie dich und dein Angebot noch nicht kennen. Stammgäste hingegen sind Kunden, die schon mindestens einmal bei dir gebucht haben und mit deinem Angebot zufrieden waren. Es ist sehr viel leichter und günstiger für dich, deine Stammgäste zu neuen Buchungen zu motivieren, als neue Gäste zu finden. Stammgäste freuen sich zu Weihnachten oder zu ihrem Geburtstag über Post von dir, weil sie das mit Urlaubserinnerungen verbinden.

Zeige ihnen deine Wertschätzung: Verwende schöne Motive - idealerweise vom Urlaubsort- und hochwertige Drucke. Sprich deine Gäste mit ihrem Namen an, unterschreibe per Hand und adressiere auch das Briefkuvert handschriftlich. Es spricht gar nichts dagegen, eine Werbung für ein exklusives Angebot beizulegen, das vielleicht ausschließlich für Stammkunden gilt.

 

Lokale Werbung nicht außer Acht lassen

Empfehlungen durch kostenlose Postkarten

Stammgästen gewinnen und halten

 

Wie viel Zeit hast du für deine Gäste?

 

Wenn du das Inserat für deine Ferienwohnung auf einem oder mehreren der Onlineportalen eingestellt hast, kann es mit den Gästekontakten losgehen. Du wirst vielleicht viele Anfragen von Interessenten erhalten, aber nicht jede Anfrage führt zu einer Buchung. Interessenten vergleichen vorher und wollen beispielsweise wissen, ob du ihnen einen Flughafentransfer in der Nacht organisieren kannst.

Je schneller du reagierst und je bemühter und gastfreundlicher du wirkst, umso größer ist die Chance, dass sie dir ihr Vertrauen schenken und deine Ferienwohnung buchen.

Setze dich bewusst mit der Frage auseinander, ob du diese Zeit hast und ob vielleicht dein Privatleben darunter leidet. Du wirst wahrscheinlich viele Wochenenden damit verbringen, deine Gäste zu betreuen, und kaum noch Zeit für gemeinsame Unternehmungen mit deiner Familie haben. Wenn du Zweifel hast, überlege dir besser, deine Ferienwohnung längerfristig – etwa für eine Saison - zu vermieten. Damit fallen viele Belastungen weitestgehend weg.

 

Das kommt beim Vermieten auf dich zu:

 

In der Regel gibt es zwischen dir und deinen Gästen zusätzlich mehrfache Kontaktaufnahmen zwischen Buchung und Anreise, in denen es um Uhrzeit der Anreise, Parkmöglichkeiten u.v.m. geht. Sind deine Gäste dann endlich da, wollen sie natürlich persönlich begrüßt und informiert werden. Während ihres Aufenthalts ergeben sich meist weitere Fragen, und der Check-out muss auch besprochen werden. Wenn du einen Hauptjob hast, kann das ständige Beantworten von Fragen bald lästig werden.

Häufig steht auch das Ferienhaus nicht dort, wo man lebt oder arbeitet, sondern ist vielleicht sogar mehrere hundert Kilometer entfernt. Steigern kannst du deine Belastung noch, indem du deinen Gästen täglich ein Frühstück bereitstellst oder dich persönlich um Wäsche und Reinigung kümmerst. Zusätzlich musst du dich noch mit dem ganzen Formalitäten, den Zahlungen und Steuern auseinandersetzen.

 

Vermietungsagentur – Segen oder Fluch?

 

Viele Vermieter sind aus diesem Grund dazu übergegangen, eine Vermietungsagentur mit all diesen Tätigkeiten zu beauftragen. So müssen sie nicht mehr selbst alle Anfragen beantworten, Buchungskalender aktualisieren und Gäste betreuen. Das ist sehr praktisch, macht einen professionellen Eindruck und den Kopf frei. Aber Vorsicht:

Wird eine Agentur beauftragt, spricht dies in der Regel für eine gewerbliche Vermietung. Unbedingt vorher steuer- und gewerberechtlich abklären!  Außerdem hat der Service natürlich auch seinen Preis. Durchschnittlich zwischen 15 und 25 Prozent der Bruttoeinnahmen verlangen diese Agenturen für die Vermietung.

Zusammen mit den Vermittlungsprovisionen der Portale ist nun bereits rund ein Drittel der künftigen Umsätze verplant. Die Deckung der restlichen Aufwände ist darin freilich noch nicht enthalten. Es könnte schwierig werden, dass unterm Strich etwas für dich übrigbleibt.

 

Interessenten- und Gästebetreuung ist sehr zeitaufwändig

Vermietungsagenturen sind hilfreich, aber ein großer Kostenfaktor

Durch Einschaltung einer Vermietungsagentur wird man zum gewerblichen Vermieter

 

Hilfe, die Rentabilitätsrechnung geht nicht auf! – Gibt es einen Plan B?

 

Wenn sich bei deiner Rentabilitätsrechnung herausstellen sollte, dass du Mieten verlangen müsstest, die deutlich höher sind als ortsüblich, oder dass dein Projekt nur durch eine unrealistische Auslastung wirtschaftlich ist, brauchst du einen Plan B.

Eine gute Alternative wäre das Sharen deiner Freizeitimmobilie mit anderen Privatpersonen. Gut möglich, dass du in deinem persönlichen Umfeld Gleichgesinnte findest, die sich gerne dein Ferienhaus mit Bootssteg mit dir teilen wollen. Vielleicht haben sie sich bisher nur nicht getraut zu fragen.

Höhere Mieten erzielst du sicher, wenn du nicht an Freunde und Verwandte vermietest. Die könnten sich nämlich von dir erwarten, dass du ihnen das Ferienhaus am See fast gratis überlässt. Außerdem willst du wahrscheinlich nicht dazu überredet oder genötigt werden, dass du nur für die tatsächlichen Aufenthalte Geld bekommst. Falls du dich dennoch auf ein Experiment dieser Art einlassen willst, bestehe unbedingt auf einem schriftlichen Vertrag und lass dich rechtlich beraten!

Selbst wenn ein Nutzungsvertrag unter Verwandten und Freunden unüblich ist und merkwürdig erscheint: Klare Abmachungen beugen Streit und Problemen vor. Es wäre schade, wenn die guten Beziehungen ausgerechnet an einem Ferienhaus zerbrechen.

Ein Inserat auf dem Online-Portal reposée könnte hier eine weniger herausfordernde Variante für dich sein: Du kannst Kontakten zu Interessenten knüpfen, die du zu nichts mehr überreden musst. Denn wer sich hier registriert hat, hat für sich schon entschieden, dass er gerne mit jemandem anderen eine Freizeitimmobilie abwechselnd teilen möchte. Eine Vereinbarung für den Share regelt alle Abmachungen -insbesondere die Zeiten der Nutzung- über eine frei gewählte Laufzeit zwischen 2 und 12 Monaten. Er ist für beide Seiten ebenso selbstverständlich wie die faire Bezahlung für das Nutzungsrecht.

 

Zu hohe Kosten verhindern rentable Vermietung

Freizeitimmobilien sharen mit Privatpersonen ist Alternativer

reposée als Online-Plattform nutzen

In jedem Fall Nutzungsvertrag abschließen

 

Vorbereitungen vor dem Eintreffen deiner Gäste

 

ferienwohnung erfolgreich vermieten 

  • Sicherheit geht vor

Sorge dafür, dass deine Gäste sich überall in deiner Ferienwohnung gefahrenfrei aufhalten und bewegen können, auch im Garten eines Ferienhauses.

Lose Stufenplatten, morsche Äste oder Stolperfallen sind ein absolutes Tabu! Denke auch an eine gute Ausleuchtung des Zugangs in der Nacht und an die Auffindbarkeit der Lichtschalter, wenn es draußen dunkel ist.

 

  • Sauberkeit ist extrem wichtig

Deine Gäste möchten eine blitzblanke Unterkunft vorfinden, besonders die hygienische Sauberkeit von Badezimmer und Toilette ist ihnen wichtig. Gleiches gilt für Betten: Damit sich niemand vor seinem Bett ekeln muss, solltest du in waschbare Matratzenschoner investieren und stets Krümel und Staub aus den Bettritzen und unter dem Bett entfernen. Deine Gäste erwarten sich auch eine saubere und glatt gebügelte Bettwäsche in deiner Ferienwohnung.

 

  • Gute Grund- und Erstausstattung

Stelle zusätzliche Kissen und Decken zur Verfügung, damit es sich deine Gäste in deiner Ferienwohnung so komfortabel wie möglich machen können. Eine ausreichend große Anzahl von Handtüchern und Duschtüchern sollte ebenfalls selbstverständlich sein. Auch wenn dein Ferienapartment oder Ferienhaus eine Selbstversorgerunterkunft ist, freuen sich deine Gäste über eine Erstausstattung: Kaffee, Tee, Milch, Zucker und Toilettenpapier sind hier nur einige Beispiele.

Falls dein Ferienhaus über einen offenen Kamin verfügt, sorge dafür, dass auch eine ausreichende Menge Brennholz bereitsteht.

 

  • Was deine Küche beinhalten sollte

Die Küche sollte neben Kühlschrank und Kochgelegenheit auch einen Wasserkocher, eine Kaffeemaschine und einen Toaster bieten. Wenn du dafür Platz hast, investiere auch in eine Mikrowelle und einen Geschirrspüler. Achte darauf, dass genügend Geschirr und Besteck vorhanden ist und dass keine Küchenutensilien fehlen:

Kochtöpfe, Suppenschöpfer, Schneebesen, Gemüseschäler, Nudelsieb u.v.m.

 

  • Tipps zur Einrichtung

Die Einrichtung insgesamt sollte geschmackvoll und die Möbel haltbar sein. Wenn ein Balkon oder Garten zur Verfügung steht, erwarten sich deine Gäste natürlich auch Sitzgelegenheiten, einen Tisch und einen Sonnenschirm. Kinder freuen sich über Spielmöglichkeiten.

Eltern mit Kindern kannst du häufig schon mit einer einfachen Waschmaschine begeistern, so müssen sie weniger Kleidung einpacken und die Anziehstücke nicht streng rationieren. In der Suchfunktion der meisten Online-Portale kann sogar ein Suchfilter für die Waschmaschine gesetzt werden. Wenn du eine bieten kannst, bist du im Rennen.

Orientiere dich beim Einrichten und der Ausstattung immer an den Bedürfnissen deiner Zielgruppe!

 

Penibel auf Sicherheit und Sauberkeit der Unterkunft achten

(über-)komplette Ausstattung der Ferienwohnung bieten

Bedürfnisse der Zielgruppe beim Einrichten und Ausstatten berücksichtigen

 

Deine Gäste sind da!

 

Bereite deinen Gästen einen herzlichen Empfang, damit sie sich sofort wie zuhause fühlen. Mit kleinen Gastgebergeschenken zeigst du Wertschätzung. Vielleicht ist es sogar ein Stück vom frischgebackenen Kuchen, der einen wunderbaren Duft verströmt und sofort für Behaglichkeit sorgt.

 

Die Formalitäten

 

Bei der Schlüsselübergabe legst du üblicherweise den Mietvertrag zur Unterschrift vor. Bewohnen mehrere Gäste deine Ferienwohnung, sollte es stets mehr als einen Schlüssel geben, damit das Kommen und Gehen nicht immer gleichzeitig erfolgen muss.

Um Diskussionen über abhandengekommene Gegenstände zu vermeiden, empfiehlt sich das Führen einer Inventarliste für deine Ferienwohnung. Gemeinsam mit deinem Gast kannst du bei dessen Ankunft diese Liste kurz durchgehen und auf Vollständigkeit überprüfen. Hefte auch eine Kopie der Inventarliste an den Mietvertrag, den dein Gast erhält. Danach musst du die Personaldaten genau erfassen. Es empfiehlt sich, zusätzlich auch Ausweiskopien zu machen und abzulegen.


Die praktische Infomappe

 

Damit deine Gäste sich nicht alles merken müssen, was du ihnen bei ihrer Ankunft erklärst – und dich nicht wegen jeder Kleinigkeit anrufen-, lege eine Mappe auf, die alle wichtigen Informationen zu deiner Ferienwohnung enthält:

Beginne mit einem netten Begrüßungsschreiben auf der ersten Seite. Stelle dann das Objekt genauer vor, so dass sich deine Gäste leicht zurechtfinden können.

Eine Umgebungskarte oder ein Stadtplan wird gerne angenommen, besonders wenn darauf die touristischen Highlights und Sehenswürdigkeiten vermerkt sind.

Auch die öffentlichen Verkehrsmittel und Parkgaragen sollten mit freiem Auge darauf zu finden sein. Mache zusätzlich eine Auflistung von den wichtigsten Verkehrsverbindungen ins Zentrum, zum Bahnhof oder zum Flughafen.

Ein bedeutender Punkt sind Wegbeschreibungen von deiner Ferienwohnung zu Supermärkten, Apotheken und Ärzten u.v.m.

Auch eine Liste mit Telefonnummern für den Notfall sollte in keiner Mappe fehlen.

Lege Passwörter und Codes (Bsp. WLAN) ebenfalls in der Mappe ab, ebenso Anleitungen zu Fernseher, Klimaanlage, Möbeltresor oder Waschmaschine.

Zu Schluss hefte der Ordnung halber noch eine Preisliste von deiner Ferienwohnung sowie ein Muster eines Mietvertrages samt Inventarliste ab.


Wenn du am selben Ort wohnst

 

Deine Gäste freuen sich wahrscheinlich nur bedingt über deine ständige Präsenz. Ein bisschen Smalltalk jeden Tag darf es natürlich schon sein, ziehe dich sonst aber möglichst zurück und gönne deinen Gästen ihre private Auszeit in deiner Ferienwohnung.

Es genügt, wenn du ihnen erklärst, wo sich dich finden können, falls sie Fragen haben oder Hilfe benötigen. Sie werden dann selbst auf dich zukommen, wenn es notwendig sein sollte, und sich nicht belästigt oder kontrolliert vorkommen.

Manchmal ist es für Vermieter schwierig zu akzeptieren, dass sie keinen freien Zutritt zu ihrer Ferienwohnung haben, während Gäste darin wohnen. Wenn du aber ein sehr geselliges Wesen hast, lade deine Gäste ruhig zu dir ein.

Manche werden dankend ablehnen, andere freuen sich bestimmt über den Familienanschluss. Mit dem nötigen Feingefühl wirst du es bestimmt schaffen, deine Gäste zu glücklichen Stammgästen oder Empfehlungsgebern zu machen. Das ist die beste Basis für dein nachhaltiges Zusatzeinkommen.

 

wertschätzender Empfang der Gäste

Formalitäten, Mietvertrag & Co bei der Ankunft erledigen

übersichtliche Infomappe hilft den Gästen, sich alleine zurechtzufinden

Privatsphäre der Gäste respektieren

 

Den Ratgeber findest Du auch hier als  Download (Powerpoint):  
Ratgeber - erfolgreiches Vermieten einer Ferienwohnung.

 


Haftungsausschluss:

Alle Angaben im Ratgeber für Ferienwohnungen wurden sorgfältig recherchiert. Wir können jedoch keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität des Inhalts übernehmen.