Passives Einkommen & Ferienwohnung Vermietung, worauf achten

 

Passives Einkommen mittels Ferienwohnung-Vermietung? Tausende Ferienwohnungsbesitzer verbringen nur wenig Zeit an ihrem Zweitwohnsitz und überlegen sich, ihr Einkommen durch das Vermieten der Ferienwohnung aufzubessern. Geht es dir genauso?

Wir haben einige Stolperfallen ins Visier genommen, denen du beim Vermieten deiner Ferienwohnung begegnen könntest. Daher schon vorweg unser dringender Rat an dich: Lass dich von einem Steuerberater und einem Rechtsanwalt ausführlich beraten! Außerdem möchten wir dir eine clevere Alternative vorstellen, wie du aus deiner Ferienwohnung mit minimalem Aufwand trotzdem ein gutes Einkommen generieren kannst.

 

 

Mehr passives Einkommen durch die Vermietung deiner Ferienwohnung

 

Egal, ob du dein monatliches Einkommen durch deine Ferienwohnung etwas aufbessern möchtest, oder einfach nur die Fixkosten, die deine Ferienwohnung verursacht, kompensieren möchtest: In jedem Fall brauchst du Mieter, um ein passives Einkommen aufzubauen.

Du überlegst, welche Möglichkeiten dir zur Verfügung stehen, geeignete Mieter zu finden:

 

Vermietung an Tagestouristen

 

Da wäre einmal die tageweise Vermietung über AirBnB, Wimdu oder ähnliche Plattformen. Ja, dein passives Einkommen durch die Ferienwohnung wäre auf den ersten Blick und bei maximaler Auslastung nicht schlecht. Doch bei genauer Betrachtung stellst du fest, dass der damit verbundenen Zeitaufwand zu groß ist.

Schließlich hast du ja noch einen Hauptjob und nur wenig Zeit für Touristen, die häufig nur ein oder zwei Nächte bleiben: Gästeanfragen beantworten, Gäste empfangen, betreuen und verabschieden, Endreinigung, Verwaltungskram und vieles mehr!

Von einem passiven Einkommen durch Ferienwohnung vermieten kann hier wohl nicht mehr die Rede sein.

 

 

Langfristige Vermietung

 

Dann vielleicht doch lieber ein passives Einkommen durch dauerhaftes Vermieten deiner Ferienwohnung? - Nein, das scheidet für dich sofort aus, denn so hättest du ja keine Möglichkeit mehr, deine Ferienwohnung selbst zu nutzen. Im Grunde genommen, könntest du sie dann ja auch gleich verkaufen.

 

touristische Vermietung erfordert viel Aufwand

dauerhafte Vermietung verhindert Selbstnutzung

 

Das kommt beim Vermieten auf dich zu

 

Wir gehen davon aus, dass deine Ferienwohnung auch als solche gewidmet ist. Oder dass du die schriftliche Zustimmung deines Vermieters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft erwirkt hast. In allen anderen Fällen musst du dich zuerst um die rechtlichen Dinge kümmern. Rechtliches zum Thema "Ferienwohnung vermieten" und viele weitere Tipps findest du hier: Ratgeber erfolgreiches Vermieten von Ferienwohnungen

 

Die steuerliche Behandlung deiner Mieteinnahmen

 

Einkommensart und Gewerbeschein

 

Dein passives Einkommen durch Vermieten deiner Ferienwohnung zählt aus steuerlicher Sicht zur Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung". Falls du aber zusätzliche Serviceleistungen wie beispielsweise Frühstück oder tägliche Reinigung anbietest, fallen deine Einnahmen unter "Einkünfte aus Gewerbebetrieb". Das macht einen großen Unterschied, denn dann brauchst du eine Gewerbeberechtigung - die an einen Befähigungsnachweis geknüpft sein kann- und unterliegst der gewerblichen Sozialversicherungspflicht!

 

Werbungskosten

 

Weil du nicht nur ein passives Einkommen, sondern auch viele Ausgaben rund um die Vermietung hast, darfst du diese als "Werbungskosten" den Einnahmen gegenrechnen. Konkrete Beispiele sind die Betriebskosten, Ausgaben für die Instandhaltung oder Zinsen für die Finanzierung. Als Werbungskosten steuerlich absetzen kannst du auch die "AfA", die Absetzung für Abnutzung, denn auch deine Ferienwohnung unterliegt einer laufenden Abnutzung.

Nicht absetzbar sind die anteiligen Anschaffungskosten für Grund und Boden, denn das Grundstück nützt sich ja nicht ab.

Zu beachten ist generell, dass nicht alle Ausgaben für die Ferienwohnung den Gewinn im selben Jahr mindern, in dem sie angefallen sind. Abschreibungstabellen geben Auskunft darüber, über welchen Zeitraum Investitionen abgeschrieben werden dürfen, die nicht regelmäßig anfallen. So können beispielsweise Bodenbeläge über 5 Jahre abgeschrieben werden, Heizungsanlagen hingegen über 15 Jahre.

Steuerrechtlich wird prinzipiell unterschieden in Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand.  

Herstellungsaufwand wäre vor allem beim Neubau, Anbau oder Dachgeschoßausbau gegeben. Bei Vermietung und Verpachtung darf er auf 15 Jahre abgesetzt werden, in manchen Fällen sogar 10 Jahre. Der Normalfall wären 1,5 Prozent pro Jahr, das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,7 Jahren.

Zum Erhaltungsaufwand zählen Instandsetzungen - zum Beispiel das Trockenlegen von Mauern-  und Instandhaltungen im Sinne von laufenden Servicearbeiten oder Reparaturen. Instandhaltungskosten können noch im selben Jahr komplett abgeschrieben werden, weil sie die Nutzungsdauer nur unwesentlich beeinflussen.

 

 

Bei aller Liebe...!

 

Wenn du nach mehreren Jahren Vermietung deiner Ferienwohnung immer noch Verluste schreibst und kein passives Einkommen durch deine Ferienwohnung erwirtschaftest, wird dein Finanzamt der Ansicht sein, dass dir die Gewinnerzielungsabsicht fehlt. In der Fachsprache heißt das "Liebhaberei". Du läufst dadurch Gefahr, dass dir die Werbungskosten aberkannt werden. In diesem Fall musst du nachweisen, dass du die Ferienwohnung regelmäßig vermietest. 

Die Auslastung sollte daher die ortsübliche Belegzeit nicht oder nur geringfügig unterschreiten. Vermeide auch die Eigennutzung, denn das wäre für das Finanzamt ein klarer Hinweis, dass du gar nicht ständig vermieten willst!

Eine Wohnung zuerst als Ferienwohnung zu vermieten und später selbst zu beziehen, klappt leider ebenfalls nicht: Eifrige Finanzbeamte würden dir unterstellen, dass du nur Steuern sparen wolltest und dir eine hohe Steuernachzahlung aufbrummen.

 

Einkunftsarten "Vermietung und Verpachtung" oder "Gewerbliche Vermietung"

Gewerbeschein und Befähigungsnachweis können erforderlich sein

Werbungskosten können den Einnahmen aus Vermietung gegengerechnet werden

keine AfA für Grundstücke

Abschreibungstabellen geben an, über welchen Zeitraum bestimmte Investitionen abgeschrieben werden dürfen.

Ständige Jahresverluste können vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft werden und zur Aberkennung der Werbungskosten führen

Eigennutzung nach oder während Vermietung kann Steuernachzahlungen nach sich ziehen

 

Was ist sonst noch zu beachten?

 

Umsatzsteuer

 

Dein passives Einkommen aus Vermietung von Wohnräumen unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer in der Höhe von 10 Prozent. Das gilt auch für die Betriebskosten. Nur die Heizkosten sind mit 20 Prozent zu versteuern.

Durch die Kleinunternehmerregelung kannst du dich von der Umsatzsteuer befreien lassen, wenn deine Nettoumsätze pro Jahr unter 30.000 Euro liegen. Du hast dadurch zwar weniger Verwaltungsaufwand, kannst aber andererseits auch keine Vorsteuer abziehen. Alle Einnahmen und Ausgaben werden netto angesetzt.

Das Finanzamt lässt dir Wahl, ob du nach der Netto- oder Bruttomethode versteuern willst. Hier empfiehlt sich im Vorfeld, deinen individuellen Fall mit deiner Steuerberatung zu besprechen.

 

 

Vergebührung

 

Für Mietverträge von Wohnraum musste in Österreich bis 2018 eine Vertragsgebühr entrichtet werden. Pro Monat (jedoch für maximal 36 Monate) war 1 Prozent der Bruttomiete an das Finanzamt zu entrichten.

Obwohl es im Mietvertrag frei vereinbart werden kann, wer die Vergebührung bezahlen muss, ist es in der Praxis meist der Mieter. Der Vermieter ist verpflichtet, die Gebühr zu berechnen und an das Finanzamt zu melden und abzuführen.

Bei kurzzeitigen Vermietung unter 3 Monaten, entfällt die Vergebührung des Mietvertrags zur Gänze.

 

Ortstaxe

 

Die Ortstaxe ist eine Tourismusabgabe, die je nach Stadt und Bundesland unterschiedlich geregelt ist. Auch die Dauer und der Zweck des Aufenthalts sind relevant. Die Ortstaxe ist immer dann zu entrichten, wenn gegen Bezahlung eine Nächtigungsmöglichkeit zur Verfügung gestellt wird. Daher ist es bei der (privaten) Vermietung über AirBnB oder ähnliche Plattformen ebenfalls erforderlich, die Ortstaxe abzuführen!

 

Meldepflicht

 

Ab 3 Tagen Aufenthalt muss ein Mieter den Aufenthalt an seinem Nebenwohnsitz der Meldebehörde bekanntgeben. Touristen hingegen werden im Gästebuch des Vermieters erfasst und müssen erst bei längerem Aufenthalt ihren Nebenwohnsitz am Urlaubsort begründen.

 

Auch passives Einkommen aus Vermietung von Wohnräumen unterliegen der Umsatzsteuer

Vergebührung des Mietvertrags ab 3 Monaten Vertragslaufzeit nicht mehr relevant

Ortstaxe ist bundesweit unterschiedlich geregelt und ist auch bei privater Vermietung an Touristen abzuführen

Meldepflicht über Gästebuch oder Meldeamt

 

Was tun, wenn du keine Zeit für Tagestouristen hast UND deine Ferienwohnung weiterhin auch selbst nutzen willst? - Ein Fall für reposée!

 

Langzeit Sharing anstatt Vermietung

 

Über das Onlineportal von reposée kannst du Interessenten finden, die gerne deine Ferienwohnung mit dir teilen möchten. Auch in dieser Variante ergeben sich attraktive Möglichkeiten für passives Einkommen.

Stell dir vor, du nutzt deine Ferienwohnung weiterhin an 2 Wochen pro Monat, und dein Mieter die übrigen 2 Wochen. Ihr beide schließt einen "Share" für 2 - 12 Monate, ganz wie es für euch am besten passt.

Du hast keinen regelmäßigen Aufwand durch ständigen Mieterwechsel und kannst dir aussuchen, wem du deine Ferienwohnung anvertraust. 

Falls du Bedenken hast, dass dein Mieter etwas kaputt machen könnte: Die Haftpflichtversicherung, die reposée für Mieter abschließt, übernimmt den Schadenersatz. Zusätzlich ist eine Kaution hinterlegt.

Durch Sharen über reposée kannst du deine Fixkosten teilen und sogar ein zusätzliches passives Einkommen durch deine Ferienwohnung erwirtschaften. Der größte Vorteil ist aber, dass du deine Freizeitimmobilie weiterhin  selbst nutzen kannst. 

Beim Sharen handelt sich um keine gewerbliche Vermietung, und du bezahlst daher auch keine gewerbliche Sozialversicherung. Mit Ausnahme des Sharing-Vertrags musst du keine weiteren bürokratische Hürden überwinden. So entsteht für dich und deine(n) Mieter eine perfekte Win-win-Situation!

 

weniger Aufwand durch langfristiges "Sharen" von Freizeitimmobilien

Passives Einkommen und Selbstnutzung gleichzeitig möglich

Win-win-Situation für Vermieter und Mieter